中古住宅購入+リノベーションの魅力
今話題のリノベーション!

新築物件が低迷を続けるなか、「リノベーション住宅」が徐々に伸びています。
とはいえ、まだまだ耳慣れない「リノベーション住宅」。
新築でも中古でもない、新たなカタチの住宅に秘められた背景やメリット、
手に入れるための流れなどを紹介します。
  • リノベーションって何?
  • リノベーションが増えている理由
  • リノベーションのメリット
  • 中古物件を購入してリノベーションしようとしたあるお客様の話
リノベーションって何?

「リノベーション」とは、中古のマンションや戸建ての性能や価値を再生させたり向上させたりすることを目的にした改修をいいます。

具体的には、間取りや設備など、将来を見据えた暮らしや使い勝手のよさなどを主眼に置いてリフォームするというもの。
つまり、不具合箇所を部分的に改修するといった、現状回復のためのリフォームとは異なる、住まいづくりの新機軸なのです。

新築住宅の戸数推移

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リノベーションが増えている理由
ポイント1 新築着工数の推移

国交省の「住宅着工統計」によると、持ち家、貸家、給与住宅、分譲住宅の総数は1989年が166万2612棟、1990年が121万4601棟、2009年が78万8410棟と急激に減少。
特に、持ち家と貸家の落ち込みが大きい。
不動産経済研究所によると、首都圏および近畿圏のマンションの供給戸数は2005年の8万4243戸および3万3064戸を境に減少が進み、2009年には首都圏が4万戸を下回り、近畿圏も2万戸強にとどまる見込みです。

新築マンション発売戸数の推移
ポイント2 住宅購入者世代の人口の推移

一方、30代の一次取得層は年々減少している。
国立社会保障・人口問題研究所の調査によると、首都圏の30代前半の人口は302万人、254万人、226万人と1年経つごとに減少。5年で16%減少、10年で25%が減少しています。
長期的にも2005年に比べて30%は減少すると予想されています。
当然、一次取得層向けの量的市場規模の縮小は避けられません。

ポイント3 民間給与所得の推移

国税庁の調査によると、民間の平均年収は1998年の467万円をピークに下がり続け、2008年には430万円まで減少。
ローンを抱える世帯の消費傾向も減少し続けています。
将来的にも、終身雇用や年功序列賃金の体制の崩壊、非正規雇用が、その傾向にますます拍車をかけると考えられています。

民間給与所得(平均年収)の推移
ポイント4 経年による住まいの減価

一方、国土交通白書によると、戸建て住宅の寿命はアメリカの55年、イギリスの77年に比べ、日本は30年と短い。
つまり、日本ではローンを払い終える前に、建物の資産価値が大きく減ることになります。
売却した場合の8割に売却損が発生。そのうち半数が1000万円以上の損が出ると言います。
つまり、購入した瞬間から債務超過になるというわけです。

では、マンションの場合はどうでしょう。(財)東日本不動産流通機構、(株)不動産経済研究所の統計によると、首都圏のマンションの建築後の経過年数による価格減価は、新築時を100%とする5年以内が83%、6~10年が64%、11~15年が50%、それ以降は目減りが少なく、20年を超えると40%台で推移します。

ポイント5 スクラップアンドビルドでの二酸化炭素の削減

積水ハウス『サスティナビリティレポート』によると、戸建て住宅が寿命の30年間で排出する二酸化炭素の3割が解体・新築で発生。一軒建て替えるのに、解体で42トン、新築に76トンの資源が必要とされています。
したがって、中古住宅をリノベーションして利用することは地球環境保護に大きく貢献することになります。

ポイント6 住宅ストックの活用

平成20年住宅・土地統計調査H20によると、2008年の総世帯数は4999万世帯。これに対し、総住宅戸数は5759万戸と、13.1%の空き家率になっています。つまり、活用できる住宅がかなりの数あるということです。
これを受けて、国も「造っては壊す」フロー消費型から「いいものを造って手入れをきちんとしながら、長く使う」ストック型に政策を転換。2000年には長期優良住宅の普及促進に関する法案を制定しました。

民間給与所得(平均年収)の推移
ポイント7 最近の住宅取得の実態

広島県中区を除く市内で、床面積70~80m²、築15~20年の中古マンションを1500万円で購入し、水周りや内装など全面改装を500万円で行った場合、経費を含む総費用は約2150万円。
そのうち2000万円を借り入れて、諸経費150万円を頭金として入れた場合、35年払い、ボーナスなしで月々7万円弱。
2LDK、3LDKで住んでいる人は家賃並みでマイホームを持つことができます。
例えば、広島市安佐南区に中古マンションを購入したAさんの場合。
物件を1400万円で購入し、これにリフォーム費用500万円と諸経費150万円が加算され、総額は2050万円。頭金を150万円に設定し、1900万円を借り入れました。
その結果、月々の支払額は6万4900円(ボーナスなし)と家賃並みに抑えられました。

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リノベーションのメリット
メリット1 物件が多く、暮らしたい街で暮らせる可能性が高い

「住み慣れた街でこのまま暮らしたい」「憧れの街で暮らしたい」といった希望を叶えるには、当然のことながら、物件があることが必須条件。 しかし、成熟した街であればあるほど建てる場所がなく、探してもなかなかないのが現状です。
マンションとなれば、なおさらです。
その点、中古なら、空きが出ている物件もなくはありません。

メリット2 住環境を自分の目で確かめられます

中古物件なら、周りの成熟した環境を自分の目で見たり、街の雰囲気を肌で感じたりできます。

メリット3 オリジナルの住空間が創れます

リフォームすることで、設備の一新はもちろん、ライフスタイルに応じた間取りや自然素材仕様など、好みの住空間が想像できます。

メリット4 価格が割安

Point 7で述べたように、新築に比べて割安な価格で購入できます。

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中古物件を購入してリノベーションしようとしたあるお客様の話

中古物件を購入してリフォームしようとした30代前半のN様は、まずはチラシを見て不動産会社に電話して物件を見て廻りました。「これは、いい物件ですよ!」と営業マンに薦められたがやはり数件では不安と思い他社も見てまわるうちに結局10社まわって15物件見たそうです。

そして、最終的に出た答えは、

「よくわからない・・・・」

もちろん、立地条件や交通条件などご家族で決定できる部分はありますが、実際その物件が自分にとっていいかどうかは現地を見ても説明を受けてもよくわからなかったと言われていました。
また、間取りの問題や水周りの問題、内装の老朽化からリフォームを前提に購入する場合、借り入れの相談で銀行に行くのが先か、物件の相談で不動産屋さんに行くのが先か、リフォーム会社に行くのが先か悩んだと言われました。

物件探しに関しては不動産業者に頼むのが一般的ですが、不動産業にもいろいろあって、賃貸専門、売買仲介専門、新築分譲専門などいろいろあります。
横の繋がりで情報交換はできますが、自分が希望している物件に強い業者がいいと思います。
リフォームを前提として中古を購入する場合は、そのような実績が多い会社もしくは売買仲介とリフォームが専門の会社などがいいかもしれません。特に、エリアに強い会社は小学校区、中学校区で探す場合も情報をたくさん持っている可能性はあります。

もちろん、どんなに情報をたくさん持っていても、きちんと対応してくれなかったり情報を出してくれないようでしたら良い物件も見逃してしまいます。良い物件が出たらすぐに情報をくれそうか、購入後どんなリフォーム提案をしてくれそうかもチェックしたいところです。

「不動産購入」「リフォーム」「資金計画」と初めての方には流れが難しく「どこからはじめたらいいですか?」とよく聞かれます。そこで、次のページでは、実際に物件を購入してリノベーションするまでの流れをご紹介します。

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