住宅ローンの完済前に家の売却は可能？

　住宅ローンを返済中の家について、「まだ完済していないけれど売却できるのだろうか」と不安に感じる方は少なくありません。住み替えや転勤、相続、家計の見直しなど、家を売却したい理由はさまざまですが、住宅ローンが残っていると「売れないのでは」と思ってしまうこともあるでしょう。

　結論からいうと、住宅ローンの完済前でも家を売却することは可能です。ただし、通常の売却と違って確認しておきたいポイントがあり、事前準備がとても重要になります。特に大切なのが、売却時に住宅ローン残債をどう整理するかという点です。ここを理解せずに進めると、売却できると思っていたのに手続きが進まない、あるいは想定外の費用が発生するといったことにもなりかねません。

　この記事では、住宅ローン完済前でも売却できる理由、注意点、実際の進め方についてわかりやすく解説します。これから売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

■ 住宅ローン完済前でも売却は可能？

　住宅ローンが残っている家でも、売却そのものは可能です。なぜなら、売却時に住宅ローンを完済し、家に設定されている抵当権を抹消できれば、所有権を買主へ移転できるからです。

・抵当権がある家はそのままでは売却しにくい

　住宅ローンを組んで家を購入した場合、多くは金融機関がその不動産に抵当権を設定しています。抵当権とは、万が一返済が滞ったときに、金融機関が不動産を担保として確保するための権利です。

　この抵当権が残ったままでは、買主が安心して購入できません。そのため、売買の引き渡しまでに住宅ローンを完済し、抵当権を抹消することが基本となります。

・売却代金で住宅ローンを完済できれば問題ない

　たとえば、住宅ローンの残債が1,500万円で、家が2,000万円で売れれば、売却代金でローンを完済し、残りを手元資金に充てることができます。このケースであれば、比較的スムーズに売却しやすいといえるでしょう。

　一方で、売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は注意が必要です。たとえば残債が2,000万円あるのに、売却価格が1,700万円であれば、300万円不足します。この不足分を自己資金で補う必要があります。

・オーバーローンでも売却できる場合がある

　住宅ローン残債が売却価格を上回る状態を「オーバーローン」といいます。オーバーローンの状態でも、自己資金や住み替えローンなどを活用して不足分を補えれば、売却は可能です。

つまり、住宅ローン完済前でも家の売却はできますが、「売却時に残債を完済できるか」が最大のポイントになります。まずは現在のローン残高と、おおよその査定価格を把握することが大切です。

■ 住宅ローン完済前に売却する際の注意点

　住宅ローンが残っている家を売却する場合は、一般的な売却以上に慎重な確認が必要です。ここでは、特に押さえておきたい注意点を紹介します。

☑ 住宅ローン残高を正確に確認する

　最初に確認したいのが、住宅ローンの残高です。毎月の返済予定表だけでなく、金融機関から取り寄せられる残高証明書や返済予定明細などで、正確な残債額を把握しておきましょう。

売却時には、元金だけでなく繰上返済手数料や抵当権抹消にかかる費用が必要になる場合もあります。単純に「残りのローン額」だけを見るのではなく、完済に必要な総額を確認することが重要です。

☑ 売却価格と手取り額は違う

　家がいくらで売れるかだけでなく、実際に手元にいくら残るのかを把握することも大切です。売却時には、仲介手数料、印紙税、登記関係費用、場合によっては測量費やハウスクリーニング代などがかかります。

　そのため、査定価格が住宅ローン残債を上回っていても、諸費用を差し引くと完済資金が不足することがあります。売却価格だけで判断せず、諸費用を含めた「手取り額」で考えるようにしましょう。

☑ オーバーローンの場合は資金計画が必要

　住宅ローン残債が売却価格を上回る場合、不足分をどう補うかを事前に決める必要があります。自己資金で補填できるのか、住み替えローンを使うのか、あるいは売却時期を見直すべきなのかを整理しなければなりません。

　資金計画が曖昧なまま売却を進めると、買主が見つかっても決済できない恐れがあります。そうなると契約上のトラブルにもつながりかねないため、慎重な判断が必要です。

☑ 住み替えの場合は購入とのタイミング調整も重要

　完済前の売却で特に多いのが、住み替えに伴う売却です。この場合、「先に売るか」「先に買うか」で資金計画や仮住まいの有無が変わります。

先に売れば住宅ローンを整理しやすい反面、仮住まいが必要になることがあります。一方で先に買う場合は、手元資金や新たなローン審査とのバランスを考えなければなりません。無理のないスケジュールを組むことが大切です。

☑ 金融機関への確認を怠らない

　住宅ローンが残っている場合、売却時には金融機関とのやり取りが必要です。繰上返済の手続きや抵当権抹消書類の準備など、事前確認が欠かせません。

　また、返済状況によっては通常売却ではなく任意売却を検討すべきケースもあります。返済が厳しくなっている場合は、できるだけ早めに不動産会社や金融機関へ相談することが重要です。

■ 住宅ローン完済前の売却を進める手順

　住宅ローン完済前の売却は、流れを押さえて進めれば決して難しいものではありません。ここでは、基本的な手順をわかりやすく解説します。

１. 住宅ローン残高を確認する

　まずは現在の住宅ローン残高を確認します。金融機関の返済予定表や残高証明書などをもとに、売却時点でいくら必要になるのかを把握しましょう。

あわせて、繰上返済手数料や抵当権抹消に関する費用なども確認しておくと安心です。

２. 不動産会社に査定を依頼する

　次に、不動産会社へ査定を依頼して、今の家がどれくらいで売れそうかを把握します。この段階では、1社だけでなく複数社に相談する方法もありますが、地域事情に詳しく、売却後の資金計画まで相談できる会社を選ぶことが大切です。

査定価格を見れば、売却代金でローンを完済できそうか、自己資金の持ち出しが必要か、おおよその見通しが立てられます。

３. 売却方針と資金計画を立てる

　査定額とローン残高がわかったら、具体的な売却方針を決めます。売却代金で完済できるのか、オーバーローンなのかによって、進め方は大きく変わります。

住み替えを伴う場合は、新居の購入時期や住宅ローンの組み方、仮住まいの必要性まで含めて検討することが重要です。不動産会社と一緒に資金計画を整理しておくと、売却活動を安心して進めやすくなります。

４. 媒介契約を結んで売却活動を始める

　不動産会社を決めたら、媒介契約を結び、売却活動を始めます。広告掲載や購入希望者への案内、価格調整などを行いながら、買主を探していきます。

住宅ローンが残っていること自体は、通常そこまで買主にとって問題ではありません。大切なのは、引き渡し時に抵当権を抹消できる状態を整えられることです。

５. 売買契約・決済・ローン完済を行う

　買主が決まったら、売買契約を締結し、引き渡しに向けて準備を進めます。決済日には、買主から受け取る売却代金を使って住宅ローンを完済し、同日に抵当権抹消手続きを行うのが一般的です。

　司法書士や金融機関、不動産会社が連携して進めるため、事前に段取りを整えておけばスムーズです。売却代金で完済できない場合は、決済日に不足分を自己資金から補う必要があります。

６. 状況によっては早めの相談が重要

　もし住宅ローンの返済が厳しく、滞納が始まりそう、あるいはすでに遅れがある場合は、できるだけ早く相談することが大切です。放置すると、選べる売却方法が限られてしまうことがあります。

　早めに相談すれば、通常売却で進められる可能性も高くなります。売却を急ぐ事情がある場合ほど、自己判断だけで進めず、専門家に相談することをおすすめします。

■ 中古住宅の売却に関するご相談ならマエダハウジング不動産へ

　住宅ローンの完済前でも、家の売却は可能です。ただし、売却時には住宅ローン残債を完済し、抵当権を抹消する必要があるため、通常の売却以上に資金計画と事前確認が重要になります。

　特に、住宅ローン残債と査定価格のバランス、諸費用を含めた手取り額、住み替えを伴う場合のスケジュール調整などは、専門的な視点で整理することが大切です。自己判断で進めると、「売れると思っていたのに完済資金が足りなかった」「住み替えのタイミングが合わなかった」といったトラブルにつながることもあります。

　マエダハウジング不動産では、広島エリアの中古住宅売却に関するご相談を承っております。住宅ローンが残っている家の売却はもちろん、住み替えや相続、資金計画のご相談まで、状況に合わせて丁寧にサポートいたします。

「住宅ローンが残っているけれど売却できるか知りたい」「まずは今の家がいくらで売れそうか知りたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。広島の不動産事情に詳しいスタッフが、お客様に合った売却方法をご提案いたします。