住み替えでローン残債があっても売却できる？注意点と手順を徹底解説

住宅ローンが残っている家でも売却できる理由と全体像

「住み替えをしたいけれど、住宅ローンがまだ残っている…」
「ローン残債がある状態でも、本当に家を売却できるの？」

このようなお悩みをお持ちの方は多くいらっしゃいますが、結論からいうと、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。

ただし、現在の「ローン残債」と「売却価格」のバランスによって、選ぶべき売却方法や資金計画が大きく変わります。まずはその全体像を正しく把握していきましょう。

 

住み替えでローン残債があっても家を売却できる？

住宅ローン返済中の不動産を売却する際、カギとなるのは「売却価格」と「住宅ローン残高」のどちらが多いかという点です。これは大きく以下の2つのパターンに分かれます。

 

① アンダーローンの場合（売却価格 ＞ ローン残債）

アンダーローンとは、家の売却価格が住宅ローンの残高を上回る状態のことです。

内容	金額の例
住宅ローン残債	1,500万円
想定売却価格	2,000万円

この場合は、売却して得た代金で住宅ローンをそのまま完済できるため、比較的スムーズに住み替えを進められます。

• 売却の手続きを進めやすい
• 手元にお金が残るため、資金計画が立てやすい
• 残った売却益を新居の購入費用や諸経費に回せる

 

② オーバーローンの場合（売却価格 ＜ ローン残債）

オーバーローンとは、売却価格よりも住宅ローンの残高のほうが多い状態のことです。

内容	金額の例
住宅ローン残債	2,500万円
想定売却価格	2,000万円

この場合、売却代金だけではローンを完済できず、上の例であれば500万円の不足が生じてしまいます。家を売却するためにはローンを全額返済して「抵当権」を抹消する必要があるため、不足分を以下のような方法で補う必要があります。

• 自己資金（預貯金など）から手出しして補填する
• 新居のローンに上乗せして借り入れる「住み替えローン」を利用する
• （返済が困難な場合）金融機関の合意を得て売却する「任意売却」を検討する

※任意売却は通常の住み替えとは条件や手続きが大きく異なるため、慎重な検討と専門家への相談が不可欠です。

 

ローン残債がある家を売却する際の注意点

1. 「売却価格」だけで判断せず、手取り額を計算する

不動産売却では、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。売却時には以下のような諸費用が発生するため、最終的な手取り額をベースに資金計画を立てる必要があります。

• 仲介手数料（不動産会社に支払う成功報酬）
• 登記費用（抵当権抹消登記のための司法書士費用など）
• 印紙税（売買契約書に貼付する印紙代）
• 住宅ローン完済手数料（金融機関に支払う一括繰上返済の手数料）
• 引っ越し費用・仮住まい費用

 

2. 住み替えのタイミング（売却先行 vs 購入先行）を慎重に選ぶ

住み替えには、現在の家を先に売る「売却先行」と、新居を先に買う「購入先行」があります。それぞれの特徴を理解して選択しましょう。

住み替え方法	メリット	デメリット・注意点
売却先行 （先に売る）	・売却額が確定するため資金計画が立つ ・二重ローンになるリスクがない ・じっくり納得のいく価格で売れる	・新居が決まる前に売れた場合、仮住まいの費用や引っ越しが2回発生する可能性がある
購入先行 （先に買う）	・気に入った新居をじっくり探せる ・新居へ直接引っ越せる（仮住まい不要）	・旧居のローンと新居のローンの「二重ローン」になる期間が発生するリスクがある

 

3. 住み替えローンは返済負担を考慮して慎重に利用する

オーバーローンの際に便利な「住み替えローン」ですが、現在のローンの残債分を新居の購入資金に上乗せして借り入れるため、借入総額が膨らみがちです。

• 一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向がある
• 毎月の返済負担が大きくなるため、無理のない返済計画が必要

 

ローン残債がある家を売却する5つの手順

ステップ①：住宅ローンの残高を正確に確認する

まずは現在のローンがいくら残っているかを確認しましょう。

• 毎年送られてくる「返済予定表（残高証明書）」を見る
• 借入先の金融機関へ問い合わせる、またはネットバンキングで確認する

ステップ②：不動産会社に査定を依頼する

家がいくらで売れそうか、不動産会社に査定を依頼します。この際、ローンが残っている旨もあわせて伝えておくと、その後の提案がスムーズになります。

ステップ③：売却方法を決定する

状況や希望のスケジュールに合わせて、最適な売却方法を選びます。

• 仲介： 市場で一般の買い手を探す方法。時間はかかるが、高値での売却を目指しやすい。
• 買取： 不動産会社に直接買い取ってもらう方法。価格は下がるが、早期に確実な売却が可能。
• 任意売却： ローンの返済がどうしても困難な場合の最終手段。

ステップ④：買い手を見つけて売買契約を締結する

購入希望者（または買取業者）と条件が合意に達したら、不動産売買契約を結びます。

ステップ⑤：決済・ローン完済・抵当権抹消を行う

引渡し当日に買主から売却代金を受け取り、その足で金融機関へ住宅ローンを完済します。同時に、司法書士の手によって「抵当権抹消」の手続きを行い、売却完了となります。

 

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住宅ローンが残っている状態での住み替えは、「資金計画」と「売却のタイミング」をいかにコントロールするかが成功のカギを握ります。

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