相続した家は売却したほうがいい？手順・税金・節税対策まで徹底解説

相続した家は売却できる？判断基準と売却前に知るべきポイント

親や親族から家を相続したものの、「住む予定がない」「維持管理が大変」「空き家のまま放置している」とお悩みの声を多くいただきます。

相続した家は、固定資産税や管理費がかかるため、「そのまま所有し続けるか」「早めに売却するか」の判断は非常に重要になります。

相続した家の売却には、通常の不動産売却とは異なり、相続登記・相続税・相続人同士の調整・特別な節税特例など、事前に押さえておくべき重要なポイントがいくつかあります。

相続した家を売却する5つの手順

相続した不動産をスムーズに売却するためには、正しい手順を踏む必要があります。基本的な流れは以下の通りです。

① 遺言書の有無を確認する

まず最初に、遺言書があるかどうかを確認します。遺言書がある場合は、原則としてその内容に従って相続手続きを進めます。

② 相続人を確定する

戸籍謄本などを取得し、法定相続人を確定させます。相続関係が複雑な場合は、専門家への相談がおすすめです。

• 戸籍謄本
• 除籍謄本
• 住民票
• 印鑑証明書

③ 遺産分割協議を行う

相続人が複数いる場合は、「誰が不動産を相続するか」「売却後の分配割合」などを話し合います。合意内容は必ず「遺産分割協議書」として書面に残します。

④ 相続登記（名義変更）を行う

不動産を売却する前に、被相続人（亡くなった方）の名義から相続人名義へ変更する必要があります。

※注意：相続登記の義務化
2024年から相続登記が義務化されました。正当な理由なく放置すると過料（罰則）の対象となる場合があるため、早めの手続きが必要です。

⑤ 不動産会社へ査定依頼・売却活動を行う

相続登記の手続きと並行、あるいは完了後に、不動産会社へ査定を依頼し、適切な売却価格や販売方法を検討して売却活動をスタートします。

相続した家の売却にかかる税金・費用一覧

不動産を売却する際には、さまざまな税金や諸経費が発生します。あらかじめ目安を把握しておきましょう。

相続した家の売却時に使える「5つの節税方法」

相続不動産の売却では、要件を満たすことで大幅に税金を抑えられる特例が用意されています。

• ① 相続空き家の3,000万円特別控除
  相続した空き家を売却する際、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に効果の高い特例です。
  ※主な要件：昭和56年5月31日以前に建築されたもの（旧耐震基準）、区分所有建物ではないこと、相続開始直前まで被相続人が居住していたこと、売却価格が1億円以下であることなど。
• ② 取得費加算の特例
  相続税を支払っている場合に有効な特例で、支払った相続税の一部を「不動産の取得費」として売却経費に上乗せし、譲渡所得税を低く抑えることができます。
• ③ 10年超所有軽減税率の特例
  被相続人の所有期間を引き継ぎ、所有期間が10年を超えるマイホームを売却する場合、譲渡所得税の税率が通常よりも軽減されます。
• ④ 小規模宅地等の特例
  亡くなった方の自宅を相続する場合に、土地の相続税評価額を最大80％減額できる制度です。相続税そのものを大幅に抑えるために重要となります。
• ⑤ 居住用財産の3,000万円控除・買換え特例
  相続後に一時的にでも自身が居住した家を売却する場合や、それに伴う住み替えを行う場合に活用できる特例です。

💡 さらに知っておきたい生前対策
将来の相続税負担を軽減するために、「配偶者居住権」を設定して住まいを確保しつつ権利を分ける方法や、生前贈与を活用して計画的に資産を移転させておく方法も有効です。

相続した家を売却する際の3つの注意点

トラブルを防ぎ、損をしないために以下のポイントに注意しましょう。

1. 相続人同士で事前に話し合う
   売却価格、分配割合、売却時期、かかる費用の折半方法について、事前に全員で合意形成をしておくことがトラブル防止の第一歩です。
2. 空き家をそのまま放置しない
   「とりあえず」と放置すると、建物の老朽化や防犯・防災リスクが高まるだけでなく、固定資産税の優遇が解除され負担が最大6倍になるリスクがあります。
3. 税金特例の「適用期限」に注意する
   節税特例には厳しい期限や細かな適用条件が定められているため、早めに専門家へ相談することが重要です。

広島での中古住宅・相続物件の売却に関するご相談ならマエダハウジング不動産へ

相続した家の売却には、相続登記の義務化対応、親族間の調整、複雑な税務特例の適用など、専門的な知識と迅速な手続きが求められます。

「まずは売却すべきか、リフォームして活用すべきか迷っている」
「名義変更の手続きや、いくら税金がかかるのか不安」

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