【広島の再建築不可物件売却】相場や売却手順・高く売るコツと買取方法までプロが徹底解説！
「相続で親から古い家を引き継いだけれど、調べたら『再建築不可物件』だった…」
「道が狭くて建て替えができない家なんて、本当に売れるのだろうか？」
このようなお悩みを抱えていませんか？
接道義務を満たしていない「再建築不可物件」は、一般の住宅に比べて売買が難しいとされており、処分や売却の進め方が分からず困ってしまう方が多くいらっしゃいます。
しかし、再建築不可物件であっても、適切な手順と工夫次第で売却・買取を成功させることは可能です。
この記事では、広島の中古住宅・不動産売却に精通したプロの視点から、以下のポイントを分かりやすく解説します。
- 再建築不可物件の売却相場や価格の決まり方
- 知っておくべき4つの売却・買取方法
- スムーズに売却を進めるための具体的な手順
- 再建築不可物件を放置・所有し続けるリスク
- 少しでも高く売るための注意点とコツ
記事を最後までお読みいただくことで、お持ちの不動産の価値や売却方法を判断するための知識が身につき、具体的な一歩を踏み出せるようになります。
広島で再建築不可物件の処分にお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件の売却相場は？価格が安くなる理由も解説
そもそも再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建物が建っていても、建築基準法などの規定により、原則として建物を解体した後に新しい建物を建築できない土地や住宅のことです。
代表的な原因が、建築基準法第43条に定められた「接道義務」を満たしていないことです。
都市計画区域や準都市計画区域内では、原則として建築物の敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。
この条件を満たしていない場合、建て替えが制限されることがあります。ただし、一定の条件を満たして認定や許可を受けられる場合もあるため、個別の確認が必要です。
再建築不可物件の売却相場は一般物件の5〜7割程度が目安
再建築不可物件の売却価格は、周辺にある再建築可能な類似物件と比べて、5割〜7割程度（3〜5割安）になることが一つの目安とされています。
ただし、これはあくまで参考となる価格水準であり、実際の売却価格は立地や接道状況、建物の状態、買主の需要などによって大きく異なります。
再建築不可物件だからといって、一律に価格が決まるわけではありません。
再建築不可物件の売却価格が安くなる2つの理由
1. 買主が住宅ローンを組みにくい
再建築不可物件は、金融機関から担保価値が低いと判断されることがあり、一般的な住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
そのため、購入できる人が現金購入者や利用可能な融資商品を確保できる人などに限られ、一般的な中古住宅と比べて購入希望者が少なくなりやすいのです。
2. 建物の利用や将来の建て替えに制限がある
再建築不可物件は、原則として既存の建物を解体して新築することができません。
万が一、火災や地震などで建物が焼失・全壊した場合でも、自由に建て直せるとは限りません。
こうした将来のリスクがあるため、購入をためらう方が多く、売却価格にも影響します。
再建築不可物件の査定価格を左右する2つのポイント
すべての再建築不可物件が大幅な値下げを必要とするわけではありません。現地調査や建物の状態によって査定評価は変わります。
1. 既存建物の状態（柱・土台・雨漏りなどのコンディション）
建て替えが難しい物件では、既存の建物を活用できるかどうかが重要な評価ポイントになります。
柱や基礎などの構造部分が健全であることや、過去に適切なリフォーム・修繕が行われていることは、購入希望者にとって安心材料になります。
特に、リノベーションによって住み続けられる可能性が高い物件は、比較的高く評価されることがあります。
ただし、大規模な改修には建築確認などが必要になる場合があるため、工事内容については事前の確認が必要です。
2. 立地環境と周辺道路・敷地の接道状況
広島市内でも、坂道や細い路地の奥にある物件と、平地で生活利便性が高いエリアの物件では需要が異なります。
また、隣地の一部を取得するなどして接道義務を満たせる可能性がある場合は、将来的な活用の幅が広がり、査定価格が高くなるケースもあります。
そのため、再建築不可物件の価値を正しく把握するには、建物の状態だけでなく、土地の形状や道路との関係まで詳しく調査することが重要です。
再建築不可物件を売却する4つの方法
再建築不可物件を売却・処分する方法には、大きく分けて4つの選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。
1. 現状のまま専門の不動産買取業者に売却する
再建築不可物件を取り扱う不動産会社に、直接買い取ってもらう方法です。
一般の購入希望者を探す必要がないため、条件が合えば比較的短期間で売却できます。
リノベーションや中古住宅の再生に詳しい不動産会社であれば、建物の状態によっては現況のままで買い取ってもらえる可能性もあります。
メリット
- 比較的短期間で売却・現金化できる
- リフォームせずに売却できる場合がある
- 買主を探すための販売活動が不要
- 契約内容によっては契約不適合責任を免除できる場合がある
デメリット
- 仲介による売却と比べて価格が安くなる傾向がある
- 物件の状態や立地によっては買取を断られる場合がある
こんな方におすすめ
- できるだけ早く不動産を手放したい方
- 相続した空き家の管理に困っている方
- リフォームや解体に費用をかけたくない方
2. 不動産仲介で一般の個人へ売却する
不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入希望者を探す方法です。
交通や買い物の利便性が良い場所にある物件や、古民家リノベーション、DIY向け住宅、賃貸用の投資物件として需要が見込める場合に検討できます。
買主が見つかれば、直接買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。
メリット
- 買取より高く売れる可能性がある
- 幅広い購入希望者に物件を紹介できる
- 立地や建物の魅力を価格に反映できる可能性がある
デメリット
- 購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合がある
- 住宅ローンの問題で購入希望者が限られる
- 売却が成立しない可能性もある
こんな方におすすめ
- 売却までの時間に余裕がある方
- 少しでも高く売却したい方
- 立地条件や建物の状態が比較的良い物件を所有している方
3. 隣地の所有者（隣人）に交渉して売却する
再建築不可物件の売却先として、隣地の所有者を検討する方法もあります。
隣地の所有者にとっては、土地を購入することで敷地を広げられたり、土地の形状や利用条件を改善できたりする可能性があります。
そのため、一般の購入希望者よりも高い価格で購入してもらえるケースも考えられます。
メリット
- 隣地所有者にとって利用価値が高い場合、高値で売却できる可能性がある
- 売却先の候補を絞って交渉できる
- 土地の一体利用によって双方にメリットが生まれる場合がある
デメリット
- 隣地所有者に購入意思がない場合は成立しない
- 価格や条件の交渉が難航する可能性がある
- 近隣関係への配慮が必要になる
こんな方におすすめ
- 隣地所有者が敷地の拡張を希望している方
- 隣地と一体利用することで土地の価値が高まる物件を所有している方
- 不動産会社を通じて近隣への売却を検討したい方
隣地所有者への交渉は、直接行うよりも不動産会社を間に入れることで、価格や条件について冷静に話し合いやすくなります。
4. 接道条件を改善して再建築可能な状態にしてから売却する
資金や時間に余裕がある場合は、再建築が可能になる条件を整えてから売却する方法も考えられます。
例えば、次のような方法があります。
- 隣地の一部を購入して接道幅を確保する
- 敷地や道路の状況を確認し、必要に応じてセットバックを行う
- 建築基準法第43条第2項に基づく認定・許可の可能性を調査する
- 道路や敷地の権利関係を整理する
ただし、セットバックや私道の通行・掘削承諾だけで、必ず再建築が可能になるわけではありません。
また、建築基準法第43条第2項の認定・許可は、敷地や周辺状況などが所定の条件を満たした場合に認められるものです。
事前に自治体の建築担当部署や建築士などの専門家へ確認しましょう。
メリット
- 再建築可能になれば購入希望者の幅が広がる
- 一般的な住宅用地に近い価格で売却できる可能性がある
- 土地の利用価値が高まることが期待できる
デメリット
- 隣地の購入費用や測量費用などが発生する場合がある
- 関係者との交渉や行政手続きに時間がかかる
- 調査や交渉を行っても再建築可能にならない場合がある
こんな方におすすめ
- 売却までの時間と資金に余裕がある方
- 少しでも高い価格で売却したい方
- 接道条件を改善できる可能性がある物件を所有している方
再建築不可物件の売却を進める4つの手順
再建築不可物件は、一般的な不動産と比べて事前調査が重要です。
売却をスムーズに進めるために、次の4つのステップを押さえておきましょう。
ステップ1：役所や現地で権利関係・接道状況を調査する
まずは、所有している物件が本当に再建築不可なのかを確認します。
市役所などの建築担当部署で、接道状況や道路種別、建築基準法上の制限について調査します。
具体的な確認項目は以下のとおりです。
- 敷地が接している道路の種類
- 道路に接している部分の幅
- 土地や建物の登記情報
- 公図や地積測量図などの資料
- 私道の所有権や通行・掘削に関する権利
- 建築基準法第43条第2項による認定・許可の可能性
調査の結果によっては、再建築の可能性が見つかることもあります。
ステップ2：再建築不可物件に詳しい不動産会社へ査定を依頼する
再建築不可物件は、接道状況や建物の状態によって査定価格が大きく変わります。
一般的な不動産会社では取り扱いが難しい場合もあるため、古い住宅や再建築不可物件の売却に詳しい会社へ相談することが重要です。
特に、リフォーム・リノベーションや不動産買取に関する知識がある会社であれば、既存建物の活用可能性まで考慮した売却方法を提案してもらえる場合があります。
ステップ3：買取・仲介・隣地交渉などの売却方針を決める
査定結果が分かったら、希望する売却価格や売却時期に合わせて方法を検討します。
- 早く売却したい場合は、不動産会社による直接買取
- 高値での売却を目指す場合は、仲介による販売
- 隣地との一体利用にメリットがある場合は、隣地所有者への交渉
- 接道条件を改善できる場合は、再建築の可能性を確認してから売却
どの方法が適しているかは物件ごとに異なります。
複数の選択肢を比較し、売却価格だけでなく、必要な費用や期間も考慮して判断することが大切です。
ステップ4：売買契約を締結し、決済・引き渡しを行う
購入希望者と条件が合致したら、売買契約を締結します。
再建築不可物件の場合は、買主が物件の制限を十分に理解したうえで購入できるよう、契約内容を明確にする必要があります。
特に、次の点を確認しておきましょう。
- 再建築不可であることと、その理由
- 接道状況や私道に関する権利関係
- 建物の不具合や修繕履歴
- 現況引き渡しの条件
- 契約不適合責任に関する取り決め
必要な説明や手続きを適切に行い、決済と引き渡しを進めます。
再建築不可物件を放置・所有し続ける3つのリスク
「売るのが大変そうだから」と、再建築不可物件を空き家のまま放置してしまうと、さまざまなリスクが生じます。
将来的な負担を減らすためにも、所有し続ける場合の注意点を理解しておきましょう。
1. 固定資産税や維持管理費用がかかり続ける
誰も住んでいない住宅であっても、所有している限り固定資産税が課税されます。
また、地域や土地の状況によっては都市計画税も課税されます。
そのほかにも、以下のような維持管理費用が必要になる場合があります。
- 庭木の剪定や草刈り費用
- 建物の清掃や換気にかかる費用
- 雨漏りや外壁などの修繕費用
- 火災保険などの保険料
- 遠方から管理するための交通費
売却を先延ばしにするほど、こうした費用が積み重なる可能性があります。
2. 特定空家等に認定されると固定資産税の負担が増える可能性がある
適切に管理されていない空き家は、自治体から「管理不全空家等」や「特定空家等」に認定される場合があります。
その後、法令に基づく勧告を受けると、住宅用地に適用される固定資産税などの軽減措置が適用されなくなる場合があります。
住宅用地の固定資産税には、一定の面積まで課税標準を6分の1に軽減する特例があります。
この特例が適用されなくなると、税負担が大きく増える可能性があります。
ただし、特定空家等に認定された時点で自動的に固定資産税が6倍になるわけではありません。
実際の税額は土地の評価額や適用される特例などによって異なります。
3. 近隣トラブルや損害賠償につながる可能性がある
老朽化した建物を適切に管理していないと、周囲に被害を与える恐れがあります。
例えば、以下のようなトラブルが考えられます。
- 屋根瓦や外壁材が落下・飛散する
- ブロック塀が倒壊する
- 庭木や雑草が隣地や道路にはみ出す
- 不審者の侵入や不法投棄が発生する
- 火災や建物の倒壊によって近隣に被害が及ぶ
建物の管理状況や事故の原因によっては、所有者が損害賠償責任を問われる可能性もあります。
売却するかどうかをすぐに決められない場合でも、空き家を放置せず、早めに今後の活用方法や売却方針を検討することが大切です。
再建築不可物件を少しでも高く売るための3つのコツ
再建築不可物件は、売却方法を工夫することで価格や売却条件が変わる可能性があります。
損をしないために、特に注意しておきたいポイントをご紹介します。
1. 自己判断でリフォームや解体をしない
「少しでもきれいにすれば売れやすくなるかもしれない」「古い建物を解体して更地にした方が良いのでは」と考える方もいらっしゃいます。
しかし、再建築不可物件では、自己判断によるリフォームや解体に注意が必要です。
既存建物を解体すると、原則として新しい建物を建築できないため、住宅としての利用を希望する購入者への売却が難しくなる場合があります。
また、リフォーム費用をかけても、その金額を売却価格に上乗せできるとは限りません。
売却前に大きな費用をかけるのではなく、まずは不動産会社に現状のままで査定を依頼することをおすすめします。
なお、解体後の土地にも駐車場や資材置き場などとしての需要がある場合がありますが、用途は法令や道路条件などによって制限されることがあります。
2. 建築基準法第43条の認定・許可の可能性を確認する
接道義務を満たしていない土地であっても、一定の条件を満たせば建築が認められる場合があります。
建築基準法第43条第2項では、所定の条件に該当する敷地について、認定や許可を受ける仕組みが設けられています。
例えば、敷地周辺の空地や通路の状況、避難や通行の安全性などが判断材料となります。
ただし、認定や許可の可否は個別の条件によって異なり、必ず認められるものではありません。
売却前に可能性を調査することで、土地の利用条件や適切な販売価格を判断しやすくなります。
3. 再建築不可物件の取扱実績がある不動産会社を選ぶ
再建築不可物件の売却では、不動産会社選びが重要です。
接道や権利関係が複雑な物件では、一般的な住宅とは異なる知識や対応力が求められます。
不動産会社を選ぶ際には、以下のポイントを確認しましょう。
- 再建築不可物件や古い中古住宅の売却相談に対応しているか
- 道路や接道条件に関する調査ができるか
- 仲介と買取の両方を提案できるか
- リフォーム・リノベーションの知識があるか
- 地域の不動産市場や購入者の需要を把握しているか
特に、地域の不動産事情に詳しく、リノベーションや買取まで幅広い提案ができる会社であれば、物件の特徴を踏まえた売却方法を検討しやすくなります。
広島の再建築不可物件・中古住宅の売却相談ならマエダハウジング不動産へ
広島エリアで再建築不可物件や古い中古住宅の処分にお困りなら、マエダハウジング不動産へぜひご相談ください。
マエダハウジング不動産の強みは、不動産売買の仲介だけでなく、グループ全体のリフォーム・リノベーション事業と連携できる総合力にあります。
リフォーム・リノベーション事業との連携
再建築不可物件や築年数の古い住宅は、建物の状態や利用条件によって売却方法が異なります。
マエダハウジンググループでは、リフォーム・リノベーション事業で培った知識を活かし、既存建物の活用可能性を踏まえたご提案ができます。
「古い家だから売れないかもしれない」とお悩みの物件でも、建物の特徴や立地条件を整理し、売却の可能性を一緒に検討します。
仲介と自社買取の両方に対応
マエダハウジング不動産では、お客様のご希望に合わせて仲介と自社買取の両方をご提案できます。
- 時間をかけてでも、少しでも高く売りたい方には仲介による売却
- できるだけ早く手放したい方には自社買取の検討
- 売却方法に迷っている方には物件の状況に応じた選択肢のご提案
なお、再建築不可物件の自社買取については、立地や建物の状態などを確認したうえで個別に判断いたします。
広島の地域特性を踏まえた不動産売却のご提案
広島には、坂道の多い住宅地や道路幅員が狭いエリア、複雑な接道条件を持つ土地など、地域特有の不動産事情があります。
マエダハウジング不動産では、広島の地域事情を踏まえながら、お客様の大切な不動産に合った売却方法をご提案します。
相続した実家や長年空き家になっている住宅など、売却できるか分からない物件についても、まずはお気軽にご相談ください。
まとめ：再建築不可物件は放置する前に売却の可能性を確認しよう
再建築不可物件は、一般的な中古住宅と比べて売却が難しい傾向がありますが、必ずしも売れないわけではありません。
重要なのは、物件の状態や接道条件を正しく把握し、適切な売却方法を選ぶことです。
今回ご紹介したポイントを振り返ってみましょう。
- 再建築不可物件の売却価格は、一般的な物件より安くなる傾向がある
- 売却方法には買取・仲介・隣地所有者への売却・接道条件の改善などがある
- 売却前には道路や権利関係の調査が重要
- 空き家として放置すると税金や維持管理の負担が続く
- 自己判断で解体や大規模なリフォームを行う前に専門家へ相談する
建物の老朽化が進むほど、維持管理費用が増えたり、売却の選択肢が限られたりする可能性があります。
まずは「自分の家がどれくらいの価値になるのか」「どのような売却方法があるのか」を把握することから始めてみませんか？
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- まずは売却価格だけ知りたい
- 相続した実家の扱いについて相談したい
- 再建築不可と言われた家が本当に売れるのか知りたい
- 仲介と買取のどちらが良いのか相談したい
- 古い空き家をできるだけ早く手放したい
このようなお悩みをお持ちの方も、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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