親が介護施設や高齢者施設へ入所することになり、これまで住んでいた実家が空き家になる――。

そんなとき、次のようなお悩みを抱えるご家族は少なくありません。

• このまま家を残しておいたほうがいいの？
• 施設費用のために売却したいけれど、子どもが手続きを進めても大丈夫？
• 親が高齢なので、今のうちに売却したほうがいいのでは？

施設に入った親の家を売却する場合、通常の不動産売却と同じように考えて進めてしまうと、所有者である親の意思確認や名義、税金、家財の整理など、思わぬところで手続きが止まってしまうことがあります。

一方で、誰も住まなくなった家をそのまま所有し続けると、固定資産税や維持管理費がかかるだけでなく、建物の劣化や防犯面など、空き家ならではの問題も出てきます。

大切なのは、「施設に入ったからすぐに売る」と決めることではありません。

ご本人やご家族の今後の暮らし、施設にかかる費用、家の状態や資産価値などを整理したうえで、売却するのか、しばらく所有するのかを判断することが重要です。

この記事では、広島で不動産売却を検討されている方に向けて、施設に入った親の家を売却する理由や具体的な手順、売却前に確認しておきたい注意点、よくある質問を、不動産会社の視点から分かりやすく解説します。

「何から始めればいいのか分からない」という段階でも大丈夫です。

まずは親御さんの家を今後どうするのがご家族にとってよい選択なのか、一つずつ整理していきましょう。

施設に入った親の家を売却すべき理由

親が施設に入ったからといって、必ず実家を売却しなければならないわけではありません。

ただし、今後自宅へ戻る可能性が低く、長期間空き家になることが予想される場合には、早めに売却を検討するメリットがあります。

施設に入った親の家の売却を検討する主な理由は、次の4つです。

• 空き家になっても固定資産税や維持管理費がかかり続ける
• 人が住まなくなることで建物が劣化しやすくなる
• 売却代金を施設費用や今後の生活資金として活用できる
• 売却時期によって税制上の特例を利用できる可能性がある

空き家になっても維持費はかかり続ける

誰も住んでいない家でも、所有している限り費用は発生します。

代表的なのが固定資産税です。

そのほかにも、マンションであれば管理費・修繕積立金、戸建てであれば庭木の手入れや建物の修繕などが必要になることがあります。

電気や水道を完全に止めずに管理する場合には、基本料金などもかかります。

一つひとつは大きな金額でなくても、数年間所有すると負担が積み重なります。

「とりあえずそのままにしておこう」と考える前に、年間でどの程度の維持費がかかるのかを一度確認しておきましょう。

空き家は建物が傷みやすい

住宅は、人が住まなくなると劣化が進みやすくなります。

定期的に換気をしなければ湿気がこもり、カビや腐食の原因になることがあります。また、水を長期間使用しないことで排水口から臭いが上がってくることもあります。

戸建てでは、庭木や雑草の繁茂、雨漏り、害虫などにも注意が必要です。

広島県外など遠方に住んでいるご家族の場合、定期的に実家まで管理に通うだけでも大きな負担になります。

数年間放置した結果、建物の状態が悪くなり、売却する際に修繕や解体が必要になるケースもあります。

将来的に売却する可能性がある場合は、建物の状態が悪くなる前に査定を受けておくことも大切です。

施設費用や今後の生活資金として活用できる

介護施設への入所後は、入居一時金や月々の利用料、医療費など、さまざまな費用が発生します。

誰も住まない家を維持し続けるより、売却して現金化し、ご本人の施設費用や今後の生活資金として確保することも一つの選択です。

ただし、売却代金は原則として家の所有者である親御さんの財産です。

「子どもが売却して自由に使えるお金」ではないことは理解しておく必要があります。

税制上、売却時期が重要になる場合がある

親御さんが自宅として使用していた家を売却する場合、一定の要件を満たせば「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」を利用できることがあります。

現在住んでいない住宅でも、以前住んでいた自宅であれば、原則として住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなどの要件を満たせば、対象になる可能性があります。

つまり、「いつ売っても税金は同じ」とは限りません。

施設への入所後、何年も経ってから売却を考えた結果、利用できる可能性があった特例の期限を過ぎてしまうケースも考えられます。

なお、特例の適用には売却先や物件の利用状況など、ほかにも条件があります。施設への入所日と税務上の「住まなくなった日」が必ず一致するとは限らないため、個別の状況を確認する必要があります。

売却するか迷っている場合でも、一度早めに不動産会社や税理士などへ相談しておくことをおすすめします。

施設に入った親の家を売却する手順

施設に入った親の家を売却するときに、最初に確認したいのは「家がいくらで売れるか」だけではありません。

特に重要なのが、所有者の確認と親御さん本人の売却意思の確認です。

一般的には、次の5つの手順で売却を進めます。

1. 不動産の名義を確認する
2. 親本人の売却意思を確認する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 家財や荷物について決める
5. 販売を開始して売買契約・引き渡しを行う

1．不動産の名義を確認する

まず、土地や建物の所有者が誰になっているのかを確認します。

「実家だから父の名義だと思っていた」という場合でも、実際には父母の共有名義だったり、亡くなった祖父母の名義が残っていたりすることがあります。

法務局で取得できる登記事項証明書などで正確な名義を確認しましょう。

共有名義の場合は、原則として共有者全員の同意が必要になります。また、亡くなった方の名義が残っている場合には、相続登記などの手続きが必要になることがあります。

2．親本人の売却意思を確認する

家の名義が親御さんであれば、基本的には親御さん本人が売主となります。

子どもだからという理由だけで、親名義の不動産を勝手に売却することはできません。

親御さんが「家を売る」という内容を理解し、自分の意思で判断できる状態であることが重要です。

施設に入居していても意思表示ができる場合には、不動産会社や司法書士などが施設で本人確認や意思確認を行いながら手続きを進められるケースがあります。

また、親御さんに十分な判断能力があり、適切な委任状などを用意できる場合には、子どもが代理人として一部の売却手続きを行えることもあります。

一方、認知症などによって契約内容を理解することが難しい場合は、成年後見制度などの検討が必要になることがあります。

3．不動産会社に査定を依頼する

名義や売却の意思を確認したら、不動産会社へ査定を依頼します。

査定では、次のような点を確認しましょう。

• 現在の市場でどのくらいの価格で売却できそうか
• 建物をそのまま売るのか、解体したほうがよいのか
• 売却までどのくらいの期間がかかりそうか
• 売却するために必要な費用はどのくらいか

施設費用に充てることを目的としている場合は、「売却価格」だけでなく、最終的に手元に残る金額を考えることが大切です。

仲介手数料や登記費用、家財処分費用、税金なども含めて、売却後の資金計画を立てましょう。

4．家財や荷物について決める

長年暮らした実家には、家具や衣類、写真、食器など多くの家財が残っていることがあります。

すべて片付けてからでなければ査定できないと思われる方もいますが、そんなことはありません。

家財が残った状態でも不動産査定は可能です。

まず査定を行い、「本当に売却する」と決めてから片付けを進める方法もあります。

ただし、家財は親御さんの所有物である場合が多いため、処分する際には本人の意思を確認することが大切です。

思い出の品や重要書類、貴重品などが残っている可能性もあるため、家族で相談しながら整理を進めましょう。

家財処分の費用なども含めて、無理のない売却計画を立てるとよいでしょう。

5．販売を開始して売買契約・引き渡しを行う

売却方針と価格が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、買主を探します。

購入希望者が見つかれば、条件を調整したうえで売買契約を締結し、代金の受領と不動産の引き渡しを行います。

築年数が古い住宅の場合、次のように売却方法によって結果が変わることもあります。

• 中古住宅として売却する
• 古家付き土地として売却する
• 建物を解体し、更地にして売却する

売却前に解体や大規模なリフォームを行うと、かけた費用を売却価格に上乗せできない場合があります。

まずは現在の状態のまま不動産会社に相談し、物件に適した売却方法を検討することをおすすめします。

施設に入った親の家を売却する際の注意点

施設に入った親の家の売却では、通常の不動産売却以上に「売却する前の確認」が重要です。

特に、親御さんの判断能力、将来自宅へ戻る可能性、税金については慎重に確認しましょう。

親の判断能力によって手続きが変わる

特に注意したいのが、親御さんの判断能力です。

認知症などにより、不動産を売却する意味や契約内容を十分に理解することが難しい状態では、通常の売買契約をそのまま進めることができない場合があります。

すでに成年後見人が選任されている場合、成年後見人が本人の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です。

ここでいう居住用不動産には、現在住んでいる家だけでなく、施設へ入所する前まで住んでいた自宅も含まれる場合があります。

成年後見人が家庭裁判所の必要な許可を得ずに居住用不動産を処分した場合、その処分は無効となります。

なお、保佐・補助など制度の種類によって必要な同意や許可などの手続きは異なります。

親御さんの状態によって必要な手続きが大きく異なるため、早い段階で司法書士や弁護士などの専門家に相談しましょう。

「施設に入った＝もう戻らない」と決めつけない

売却前には、親御さんが将来自宅へ戻る可能性についても家族で話し合っておきましょう。

短期間の入所やリハビリを目的とした施設利用であれば、将来的に自宅へ戻る可能性もあります。

売却すると、当然ながら元の家へ戻ることはできません。

施設費用だけを理由に急いで売却するのではなく、今後の介護方針や親御さん本人の希望も含めて判断することが大切です。

判断に迷う場合は、家を所有し続けた場合の維持費と、売却した場合の資金面のメリットを比較してみましょう。

税金について売却前に確認する

不動産を売却して譲渡所得が発生すると、所得税や住民税がかかる場合があります。

譲渡所得は、単純に売却価格と購入価格の差額だけで決まるわけではありません。取得費や譲渡費用、建物の減価償却なども関係します。

一方、先ほどご紹介したマイホームの3,000万円特別控除など、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる制度もあります。

また、親御さんが亡くなった後に相続人が売却する場合は、生前の売却とは適用される税制や条件が異なることがあります。

特例の適用条件は物件や売却時期によって異なるため、「売ってから考える」のではなく、売却前に確認することがポイントです。

最終的な税務判断については、税務署や税理士へ相談しましょう。

施設に入った親の家売却に関するよくある質問

Q．親が施設に入ったら、すぐに家を売ったほうがいいですか？

A．必ずしもすぐに売却する必要はありません。

今後自宅へ戻る可能性や施設での生活状況、ご家族の考えなどを整理して判断しましょう。

ただし、空き家の期間が長くなるほど維持管理の負担が増えたり、建物の劣化が進んだりする可能性があります。

また、税制上の特例には期限が設けられているものもあるため、「今すぐ売るかどうかは決めていない」という場合でも、査定だけ早めに行っておくのがおすすめです。

Q．子どもだけで親の家を売却できますか？

A．子どもという立場だけで、親名義の家を自由に売却することはできません。

家が親御さん名義であれば、原則として所有者である親御さん本人の意思確認が必要です。

親御さんに十分な判断能力があり、適切な代理権を与えられている場合には、子どもが代理人として手続きを進められることがあります。

一方、認知症などにより判断能力が不十分な場合は、成年後見制度などの利用を検討する必要があります。

親御さんの健康状態や判断能力、成年後見制度の利用状況などによって手続きが異なるため、専門家への確認が大切です。

Q．実家に荷物がたくさん残っています。片付けてから査定すべきですか？

A．査定前にすべて片付ける必要はありません。

家具や荷物が残っている状態でも査定できます。

売却方法によっては不要な家財の処分方法も含めて提案できる場合がありますので、まずは現在の状態のまま相談していただいて問題ありません。

売却するかどうかを決めた後に、家族で相談しながら片付けを進めることも可能です。

Q．古い家でも売却できますか？

A．築年数が古い家でも、売却できる可能性はあります。

中古住宅として需要がある場合もあれば、建物をリフォーム・リノベーションしたい方や、土地として購入したい方が見つかるケースもあります。

特に売却前に自己判断で高額なリフォームや解体をすると、その費用を売却価格に上乗せできない場合があります。

まず現在の建物の状態と土地の価値を確認し、どの売り方が適しているのかを不動産会社と検討しましょう。

Q．親が認知症の場合でも実家を売却できますか？

A．親御さんの判断能力や法的な手続きの状況によって、売却できる場合があります。

認知症と診断されているからといって、必ずしも不動産を売却できないわけではありません。

重要なのは、売買契約の内容や意味を理解し、自分の意思で判断できる状態にあるかどうかです。

判断能力が不十分な場合には、成年後見制度などの法的な手続きが必要になることがあります。

また、成年後見人が本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要です。

売却を検討する段階で、司法書士や弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。

まとめ｜施設に入った親の家は「売る・残す」を早めに整理しましょう

親御さんが施設に入ったことで実家が空き家になると、「いつか考えよう」と判断を先送りしてしまいがちです。

しかし、誰も住まなくなった家にも固定資産税や管理の負担はかかります。

また、建物の劣化や税制上の特例、親御さんの判断能力などを考えると、早めに家族で今後の方向性を整理しておくことが大切です。

施設に入った親の家の売却を検討する際には、次のポイントを確認しましょう。

• 親御さんが将来自宅へ戻る可能性はあるか
• 不動産の所有者や名義は誰になっているか
• 親御さん本人に売却の意思があるか
• 空き家の維持管理にどの程度の費用がかかるか
• 現在の不動産の査定価格はいくらか
• 税制上の特例や売却時期に注意すべき点はないか

とはいえ、「売ったほうがいいのか、それとも残したほうがいいのか」は、ご家庭によって答えが違います。

広島で施設に入った親の家の売却をお考えなら、マエダハウジング不動産へ

マエダハウジング不動産では、広島市・安芸郡・廿日市市・東広島市など、広島エリアの不動産売却についてご相談を承っています。

次のような段階からでも、お気軽にご相談いただけます。

• 親が施設に入ったので、実家をどうするか相談したい
• 売るか決めていないけれど、今いくらくらいなのか知りたい
• 荷物が残ったままでも売れるのか知りたい
• 古い実家を売却する場合、どのような方法がよいのか相談したい
• 空き家の維持管理と売却のどちらがよいか検討したい

まずは現在の不動産の価値を知るところから始めてみませんか。

ご自宅やご実家の状況を確認したうえで、ご家族にとって無理のない売却方法をご提案します。

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