「中古物件はデメリットしかない」は本当？プロが教えるメリットと後悔しない選び方

「中古物件はデメリットしかない」は本当？プロが教えるメリットと後悔しない選び方

「中古物件は安いけれど、購入後にお金がかかりそう」「リノベーションしても、結局新築と変わらないのでは？」「中古物件はデメリットしかないのでは？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、中古物件はデメリットしかないわけではありません。建物の状態や修繕費用、リノベーションできる範囲など注意すべき点はありますが、事前にリスクを把握して物件を選ぶことで対策できるものも多くあります。

一方で、中古物件とリノベーションを上手に組み合わせることで、「希望するエリアで予算を抑えて住まいを購入できる」「自分たちの暮らしに合わせた住まいをつくれる」といった、中古物件ならではのメリットもあります。

この記事では、中古物件をリノベーションする際のデメリットや注意点、メリット、新築との費用の違いについて詳しく解説します。

中古物件をリノベーションするデメリットとは

中古物件をリノベーションする場合、事前に知っておきたい主なデメリットがあります。

1．想定外のコストが発生する可能性がある

中古物件では、内覧しただけでは分からない部分に劣化や不具合が隠れていることがあります。

例えば、工事を始めてから電気配線や給排水管の劣化が判明し、交換が必要になるケースです。

戸建住宅の場合には、雨漏りやシロアリ被害、断熱材の劣化などが見つかる可能性もあります。

そのため、リノベーション費用だけでなく、想定外の修繕にも対応できるよう、余裕を持った資金計画を立てておくことが大切です。

2．法規制や建物のルールによる制限がある

建築基準法などの法令によって、希望する工事ができない場合があります。

また、マンションでは管理規約によって、床材や窓、玄関ドア、配管などの変更に制限が設けられていることもあります。

「購入してから希望のリノベーションができないことが分かった」ということがないよう、物件購入前の確認が重要です。

3．入居までに時間がかかる

中古物件を購入してからリノベーションを行う場合、一般的には次のような流れで進みます。

物件探し
売買契約
リノベーションの打ち合わせ・設計
工事
完成・入居

そのため、購入後すぐに入居できるとは限りません。

また、売主様が居住中の場合には、引き渡しまで時間がかかることもあります。

「○月までに引っ越したい」など期限がある場合には、物件探しの段階から余裕を持ったスケジュールを組む必要があります。

4．希望通りに間取り変更できない場合がある

リノベーションと聞くと「自由に間取りを変更できる」というイメージを持たれる方も多いですが、すべての物件で自由に変更できるわけではありません。

建物の構造上動かすことのできない壁や柱があったり、水まわりの位置を大きく変更することが難しかったりする場合があります。

そのため、希望する暮らし方が実現できる物件なのか、購入する前にリノベーションの専門家へ確認することをおすすめします。

5．既存住宅の問題を引き継ぐ可能性がある

築年数の経過した物件では、次のような問題が発生していることがあります。

カビや結露
断熱性能の不足
給排水管の劣化
雨漏り
シロアリ被害

必要な修繕を行えば改善できるケースも多いため、重要なのは「中古だから避ける」のではなく、購入前に建物の状態をできるだけ把握しておくことです。

中古物件をリノベーションする際に注意しておくべきポイント

中古物件のデメリットをできるだけ減らすためには、物件購入前からリノベーションを見据えて検討することが重要です。

1．購入前に建物の状態を確認する

建物の構造や設備、給排水管、電気配線など、可能な範囲で状態を確認しましょう。

戸建住宅であれば、屋根や外壁、床下などについても確認しておくと安心です。

リノベーション会社や建築の専門家と一緒に物件を確認することで、購入後に必要となりそうな工事も把握しやすくなります。

2．物件価格とリノベーション費用を合わせて予算を考える

中古物件探しでは、物件価格だけで判断しないことが大切です。

例えば、物件価格が2,000万円、リノベーション費用が1,500万円の場合、住まいにかかる費用は合計3,500万円となります。

さらに、仲介手数料や登記費用、住宅ローン関連費用などの諸費用も必要です。

物件価格だけではなく、購入からリノベーションまで含めた総額で資金計画を立てましょう。

3．法規制やマンションの管理規約を確認する

戸建住宅では建築基準法などの法令、マンションでは管理規約によって工事内容が制限されることがあります。

特にマンションの場合、次のような工事が可能かどうかは物件によって異なります。

フローリングへの変更
窓やサッシの交換
水まわり設備の移動
配管の変更

希望しているリノベーションが可能かどうか、購入前に確認しておきましょう。

4．物件探しとリノベーションを同時に考える

中古物件を購入してからリノベーション会社を探す方法もありますが、できれば物件探しの段階からリノベーションの専門家へ相談することをおすすめします。

「この物件なら希望の間取りにできるのか」「どの程度リノベーション費用が必要なのか」といったことを確認しながら物件を選べるため、購入後のミスマッチを防ぎやすくなります。

5．将来のメンテナンスも考える

リノベーションを行えば住まいがきれいになりますが、建物そのものが新築になるわけではありません。

戸建住宅であれば屋根や外壁、マンションであれば共用部分や大規模修繕の予定なども確認しておくと安心です。

現在の費用だけでなく、10年後、20年後まで考えて物件を選びましょう。

中古物件をリノベーションするメリット

中古物件にはデメリットだけでなく、新築にはないメリットもあります。

1．住まいにかかる総額を抑えられる可能性がある

中古物件は、一般的に同じエリアの新築物件と比較すると購入価格を抑えられるケースがあります。

購入価格を抑えた分をリノベーション費用に充てることで、予算の中で自分たちらしい住まいを実現できる可能性があります。

ただし、物件の状態や工事内容によって総額は大きく変わるため、必ず個別に資金計画を立てることが重要です。

2．希望するエリアで物件を見つけやすい

人気エリアでは、新築住宅を建てるための土地そのものが少ない場合があります。

中古住宅まで選択肢を広げることで、駅や学校、勤務先など希望する場所の近くで住まいを見つけられる可能性が高まります。

「新築か中古か」だけではなく、「どこで、どんな暮らしをしたいのか」という視点で比較することも大切です。

3．暮らしに合わせた住まいをつくれる

リノベーションでは、家族のライフスタイルに合わせて住まいをつくることができます。

家族が集まりやすい広いLDKにする
収納を増やす
家事動線を改善する
ペットと暮らしやすい間取りにする
好みのキッチンや洗面台を選ぶ

完成した住宅を購入するだけではなく、自分たちの暮らしに合わせて住まいをつくれることは、中古リノベーションの大きな魅力です。

4．既存の建物を活用できる

既存の建物を活用するリノベーションでは、まだ使える構造部分などを残しながら必要な箇所を改修します。

すべてを新しく建て替えるのではなく、使えるものを活かす住まいづくりができる点も特徴の一つです。

5．実際の日当たりや周辺環境を確認して購入できる

すでに建物が完成している中古住宅では、実際の室内の日当たりや眺望、風通し、周辺環境などを確認したうえで購入を判断できます。

建物だけでなく、生活動線や周辺の雰囲気まで確認できることは中古物件のメリットの一つです。

新築物件と中古物件の費用を比較

新築物件と中古物件の価格は、エリアや物件の種類、土地価格、建物の状態などによって大きく異なります。

単純に物件価格だけを見るのではなく、それぞれにどのような費用が必要になるのかを理解して比較することが重要です。

新築物件にかかる主な費用

土地・建物価格

新築戸建の場合、土地を購入して建物を建築するケースでは、土地代と建物代が必要になります。

建物には最新の設備や性能を採用できる一方、その分建築費用も必要になります。

諸費用

登記費用、不動産取得税、住宅ローン関連費用などが発生します。

物件や購入方法によっては仲介手数料が必要になる場合もあります。また、設備や仕様を追加した場合には、オプション費用がかかることもあります。

中古物件にかかる主な費用

物件購入価格

中古物件は、築年数や建物の状態、立地などによって価格が大きく異なります。

同じエリアでも、リフォーム済み物件か、現状のまま販売されている物件かによって価格差があります。

リノベーション費用

中古物件の場合、購入後にリノベーション費用が必要になることがあります。

工事内容によって数百万円程度から、全面的なリノベーションでは1,000万円以上になるケースもあります。

そのため、物件価格だけでなく「物件購入費＋リノベーション費＋諸費用」の総額で比較することが重要です。

マエダハウジング不動産の事例で新築と中古を比較

実際の費用イメージとして、マエダハウジング不動産で中古戸建を購入・リノベーションした事例と、新築戸建の事例をご紹介します。

広島市安芸区・平屋中古戸建の事例

築40年の平屋中古戸建を購入し、全面改装を行った事例です。

物件購入価格：800万円
仲介手数料：330,000円
リフォーム費用：1,580万円

工事内容は、床・壁・天井クロス貼替、キッチン・トイレ・洗面・ユニットバス交換、間取り変更、外壁工事などです。

別途、登記費用・不動産取得税などが必要です。

廿日市市地御前・新築の事例

土地代：2,800万円
仲介手数料：990,000円
建物代：2,900万円

別途、登記費用・不動産取得税などが必要です。

中古物件の価格は、エリアや物件の状態、リフォーム済みかどうかなどによって大きく異なります。

マエダハウジング不動産では、リノベーションされていない状態の物件では、700万円～2,000万円程度の価格帯も多く見られます。

リノベーション費用の目安は、工事内容にもよりますが、次のような金額となるケースがあります。

マンション：1,000万円～1,700万円程度
戸建：1,500万円～2,200万円程度

ただし、最近では特にマンションを中心に、すでにリノベーションされた状態で販売されている物件も増えています。

その場合には全面リノベーションを行うのではなく、次のように自分たちの好みに合わせて少し手を加えるケースもあります。

造作棚を設置する
エコカラットを取り付ける
照明をダウンライトに変更する

新築についても、エリアや立地条件によって土地価格は大きく異なります。

建物価格の目安としては、仕様などによって異なりますが、次のような金額となる場合があります。

規格住宅：70～80万円／坪程度
注文住宅：80～90万円／坪程度

大切なのは、「新築だから高い」「中古だから安い」と決めつけず、希望するエリアや暮らし方を踏まえて総額で比較することです。

中古物件・中古リノベーションでよくある質問

中古物件の購入やリノベーションを検討されている方からよくいただく質問をご紹介します。

Q1．中古物件のリノベーションはデメリットしかないって本当ですか？

A．いいえ、中古物件のリノベーションはデメリットしかないわけではありません。

予期せぬ修繕費用が発生する可能性や、完成までに時間がかかることなどのデメリットはありますが、適切な事前調査と計画によってリスクを抑えることは可能です。

一方で、中古リノベーションには次のようなメリットがあります。

新築より総コストを抑えられる可能性がある
希望する立地を選びやすい
間取りやデザインを暮らしに合わせやすい

メリットとデメリットの両方を理解したうえで、物件探しの段階から専門家に相談しながら進めることが大切です。

Q2．中古住宅＋リノベーションと、新築戸建てではどちらがお得ですか？

A．エリアや物件の状態、リノベーション内容によって異なるため、一概にどちらがお得とは言えません。

一例として、広島市西区で築30年の中古戸建を購入して全面リノベーションした場合、次のような事例があります。

中古物件：2,200万円
リノベーション：1,780万円
合計：約3,980万円

一方、新築戸建では土地と建物で約4,210万円となるケースがあり、このケースでは中古住宅とリノベーションを組み合わせた方が約230万円費用を抑えられています。

ただし、中古物件の修繕状況や新築の土地価格などによって結果は変わります。

物件価格だけではなく、リノベーション費用や諸費用まで含めた総額で比較することが重要です。

Q3．中古物件探しからリノベーションまで、どこに相談すればいいですか？

A．物件探しとリノベーションの設計・施工をワンストップで対応できる会社へ相談する方法があります。

不動産会社とリフォーム会社を別々に探す場合、物件購入と工事の予算やスケジュールをそれぞれ調整する必要があります。

物件探しからリノベーションまで一緒に相談できれば、内覧時に次のようなことまで考えながら物件を選ぶことができます。

この物件で希望する間取り変更ができるのか
どの程度の修繕が必要なのか
リノベーションすると総額はいくらになるのか

特に中古住宅とリノベーションを検討する場合には、「購入してからリノベーションを考える」のではなく、「リノベーションを考えながら物件を購入する」ことが重要です。

中古物件についての相談ならマエダハウジング不動産へ

中古物件には注意すべきポイントがありますが、「デメリットしかない」というわけではありません。

後悔しない中古物件選びのために重要なのは、物件価格の安さだけで判断するのではなく、次のポイントまで確認したうえで購入を判断することです。

建物の状態はどうか
希望するリノベーションができるか
購入費用と工事費用を合わせた総額はいくらになるか

マエダハウジング不動産では、新築か中古かで迷ったときにも、不動産のプロやリノベーション専門スタッフと相談しながら、ご自身に合った住まいの選択を考えることができます。

広島で創業33年、これまでに36,000件以上のリフォーム・リノベーションを手掛けてきた実績を活かし、物件の内覧時から修繕が必要になりそうな箇所や、リノベーションの可能性についてご相談いただけます。

物件購入からリノベーション、その後のアフターサービスまでワンストップでご案内しています。

「新築と中古、どちらにするかまだ決めていない」「中古物件を買ってリノベーションするといくらになるのか知りたい」という段階でも、お気軽にご相談ください。

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