ボロ家は解体せずに売れる？放置リスクと損しない売却ルート・価格相場をプロが徹底解説
ボロ家は解体せずに売れる？放置リスクと損しない売却ルート・価格相場をプロが徹底解説
「築年数が古すぎてボロ家になっているけれど、本当に売れるのだろうか」「解体して更地にしたほうが売れやすい？でも解体費用を払うのは不安」とお悩みではありませんか。
ご実家や相続した空き家の管理で、このような不安や疑問を抱える方は少なくありません。古い家を長期間放置すると建物の劣化が進むだけでなく、倒壊や部材の飛散、害虫・害獣、雑草などによる近隣トラブルにつながる可能性があります。
また、管理状態が著しく悪く、自治体から一定の勧告を受けた場合には、土地に適用されていた住宅用地の固定資産税の特例を受けられなくなる可能性もあります。
結論からお伝えすると、築年数が古く傷みが進んだボロ家であっても、必ずしも解体する必要はありません。立地や土地の条件、建物の状態、売却方法によっては、建物を残した「現況のまま」売却することが可能です。
むしろ、売却前に自己判断で解体してしまうよりも、まず不動産会社に査定を依頼し、「建物を残して売る場合」と「解体して売る場合」の両方を比較することが大切です。
この記事では、広島で不動産売却・中古住宅のリノベーションを手掛けてきたマエダハウジング不動産が、ボロ家をそのまま売る方法、解体する場合との違い、放置するリスク、売却価格が決まるポイントについて分かりやすく解説します。
ボロ家はそのまま売却できる
築30年、40年、50年以上経過している住宅でも、建物を解体せずに売却できるケースはあります。
古い住宅の場合、建物そのものの査定価格がほとんど付かず、実質的に「土地価格から建物の解体費用などを考慮して価格を決める」こともあります。しかし、だからといって売主が必ず先に解体しなければならないわけではありません。
買主が購入後に建物を解体して新築するケースもあれば、中古住宅としてリフォーム・リノベーションして活用するケースもあります。
そのため、「古いから売れない」「ボロ家だから解体するしかない」と自己判断しないことが重要です。
ボロ家を放置する4つのリスク
「今すぐ使う予定がないから」と空き家をそのまま放置していると、時間の経過とともにさまざまなリスクが大きくなります。
1．建物の劣化が進む
人が住まなくなった住宅は、換気や清掃、設備の使用が行われなくなるため、湿気がこもりやすくなります。雨漏りやカビ、木材の腐食、シロアリ被害などが進行すると、売却時に必要な修繕費や解体費が増える可能性があります。
2．近隣トラブルにつながる
庭木や雑草の繁茂、害虫・害獣、ゴミの不法投棄、屋根材や外壁材の飛散などが発生すると、近隣住民とのトラブルにつながる可能性があります。
3．固定資産税などの負担が続く
空き家であっても、所有している限り固定資産税などの税負担は原則として続きます。
さらに、適切に管理されていない空き家について自治体から勧告を受けるなど一定の要件に該当した場合、住宅用地に適用されている固定資産税等の特例措置の対象外となる可能性があります。
4．時間が経つほど売却しにくくなる場合がある
建物の劣化が進めば、リフォームやリノベーションによる再利用が難しくなる場合があります。結果として購入を検討できる買主が限られ、売却価格にも影響する可能性があります。
そのため、利用予定のない空き家は、状態が悪化する前に一度査定を受けることをおすすめします。
ボロ家をそのまま売るか、解体して更地にするか
古い住宅を売却する際、多くの方が迷うのが「現況のまま売るか」「解体して更地にしてから売るか」という点です。
どちらが有利になるかは、建物の状態だけでは判断できません。立地、土地の形状、接道状況、解体費用、買主の需要などを総合的に考える必要があります。
ボロ家でも建物に価値が残っている場合がある
所有者にとっては古くなった住宅に見えても、買主によってはリノベーション素材として価値を感じることがあります。
特に、昔ながらの住宅には現在ではコストがかかる建材や職人の仕事が残されていることがあります。
無垢材の床・柱・梁
昭和期以前に建てられた住宅の中には、檜や杉、松などの無垢材が柱や梁、床などに使われているものがあります。
長い年月を経て色味や木目に深みが生まれた木材は、古民家やヴィンテージ住宅を好む買主にとって魅力になることがあります。
漆喰や珪藻土などの自然素材
職人の手によって施工された漆喰などの塗り壁も、古い住宅ならではの魅力の一つです。
多少の汚れや経年変化があっても、その風合いを活かしたリノベーションを希望する買主が見つかる可能性があります。
このように、売主から見れば「ボロ家」でも、リノベーションを前提とする買主から見れば魅力的な中古住宅になることがあります。
ボロ家をそのまま売却するメリット
解体費用を先に負担しなくてよい
建物を解体するには、建物の大きさや構造、立地条件、残置物の量などに応じてまとまった費用が必要です。
木造住宅でも100万円を超えることは珍しくなく、建物が大きい場合や重機が入りにくい土地、残置物が多い住宅ではさらに高額になる可能性があります。
現況のまま売却できれば、売却できるか分からない段階で大きな解体費用を負担する必要がありません。
すぐに売却活動を始められる
解体する場合は、解体業者の選定、見積もり、ライフラインの手続き、工事、建物滅失登記などが必要になります。
現況のまま売る場合はこれらの工程を省けるため、査定後すぐに売却活動を始めやすいこともメリットです。
住宅用地の特例が適用される場合がある
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たす場合、「住宅用地の特例」が適用されます。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が原則として6分の1となる特例があります。
建物を解体すると、原則として翌年度以降、この住宅用地の特例が適用されなくなるため、売却まで長期間かかった場合には税負担が増える可能性があります。
ボロ家をそのまま売却するデメリット
売却価格が低くなる場合がある
買主が購入後に建物を解体する場合、解体費用や残置物処分費などを考慮して購入価格を判断するため、更地と比較して売却価格が低くなる可能性があります。
購入できる人が限定される場合がある
老朽化が進んでいる住宅では、一般の中古住宅を探している人よりも、リノベーションを希望する人や建て替え目的の人、不動産買取会社などが主な買主になる場合があります。
ただし、適切な販売方法を選べば、こうした買主へ直接アプローチすることも可能です。
ボロ家を売却する主な2つの方法
古い住宅を売却する方法は、大きく「仲介売却」と「不動産会社による買取」の2つに分けられます。
| 売却方法 | 仲介売却 | 不動産買取 |
|---|---|---|
| 概要 | 不動産会社が広告などを行い、一般の買主を探す | 不動産会社が直接物件を購入する |
| 売却価格 | 市場相場に近い価格で売れる可能性がある | 仲介より低くなる傾向がある |
| 売却期間 | 買主が見つかるまで時間がかかる場合がある | 条件が合えば比較的短期間で売却しやすい |
| 室内の片付け | 状況によって必要になる | 会社によっては残置物がある状態でも相談可能 |
| おすすめの方 | 時間がかかっても少しでも高く売りたい方 | 手間を抑えて早く売りたい方 |
仲介売却
仲介売却とは、不動産会社に売却を依頼し、インターネット広告や既存顧客への紹介などを通じて購入希望者を探す方法です。
一般の買主に広く販売できるため、条件が良ければ市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
一方で、建物の老朽化が著しい場合は購入希望者が少なくなり、売却まで長期間かかることもあります。
売却を急いでおらず、できるだけ高く売りたい方に向いている方法です。
不動産会社による買取
不動産買取とは、不動産会社が買主となって直接物件を購入する方法です。
一般の買主を探す必要がないため、価格などの条件がまとまれば比較的短期間で売却できます。
また、会社によっては残置物がある状態や、修繕・リフォームをしていない状態でも買取を相談できます。
個人が売主で不動産会社が買主となる取引では、物件の状況などに応じて契約不適合責任の範囲を契約で調整できる場合があり、売却後のトラブルを抑えやすいこともメリットです。
ただし、不動産会社は購入後のリフォーム費用や解体費用、再販売にかかる費用やリスクを考慮して査定するため、一般的に仲介売却より買取価格は低くなる傾向があります。
売却価格だけでなく「早さ」「手間」「売却後の安心」を重視する方に適した方法です。
ボロ家の売却価格はいくら？価格を決める5つのポイント
「築50年だから○○万円」といったように、ボロ家の売却価格を築年数だけで判断することはできません。
建物の価値が低くなっている場合でも、土地の条件によっては高く評価されることがあります。
1．立地条件と利便性
駅やバス停までの距離、スーパーや病院、学校などの周辺施設、日当たり、周辺の住宅需要などは査定価格に大きく影響します。
広島市内やその周辺でも住宅需要の高いエリアであれば、建物が古くても土地の価値を中心に評価されるケースがあります。
2．土地の広さ・形状
土地の面積だけでなく、間口や奥行き、土地の高低差、形状なども重要です。
新しい住宅を建てやすい整形地などは、古い建物が残っていても評価されやすい傾向があります。
3．接道状況と再建築の可否
建て替えを前提とする買主にとって、非常に重要なのが接道条件です。
建築基準法では、原則として建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。ただし、道路の種類や地域、敷地の条件などによって例外もあるため、個別の確認が必要です。
現在建物が建っていても、建て替えができない「再建築不可物件」である場合、一般的には売却価格が下がりやすく、購入できる人も限定されます。
一方、建物を活かしたリフォーム・リノベーションなどによって活用できる可能性もあるため、再建築不可だからといって必ず売れないわけではありません。
4．建物の状態
同じ築年数でも、建物の状態によって査定は変わります。
- 雨漏りの有無
- シロアリ被害の有無
- 柱や梁の腐食
- 基礎や外壁のひび割れ
- 屋根の状態
- 給排水設備の状態
- 過去のリフォーム履歴
リノベーションによって再利用できる状態であれば、建物を活かす選択肢が生まれます。
5．家具・家財など残置物の量
相続した実家などでは、家具や家電、衣類、食器などが大量に残されていることがあります。
売却方法によっては事前に処分する必要がありますが、不動産会社による買取では、残置物を残した状態で相談できる場合もあります。
ただし、処分費用が査定価格に反映されることもあるため、「自分で処分したほうが得なのか、そのまま売ったほうが得なのか」も査定時に確認するとよいでしょう。
ボロ家を損せず売却するための5つの手順
- 土地・建物の状況を確認する
- 片付けや解体をする前に査定を依頼する
- 現況売却と更地売却の査定額を比較する
- 仲介と買取の両方を比較する
- 価格だけでなく費用と手取り額で判断する
1．土地・建物の状況を確認する
まずは登記内容や土地の面積、接道状況、建物の状態などを確認します。
相続した住宅の場合は、相続登記が完了しているかどうかも確認しておきましょう。
2．片付けや解体をする前に査定を依頼する
売却前に多額のお金をかけてリフォームしたり、家財をすべて処分したり、建物を解体したりする必要があるとは限りません。
まず現況のまま不動産会社に見てもらうことで、不要な出費を防げる可能性があります。
3．現況売却と更地売却の査定額を比較する
建物を残した状態の査定価格だけでなく、更地にした場合にどの程度の価格が期待できるのか確認しましょう。
更地価格が高くても、解体費や測量費、残置物処分費などを差し引くと、現況売却と手取り額がほとんど変わらない場合があります。
4．仲介と買取の両方を比較する
「高く売りたいから仲介」「早く売りたいから買取」と最初から決める必要はありません。
仲介で売った場合の想定価格・売却期間と、買取の場合の価格を比較したうえで、自分に合った方法を選ぶことが重要です。
5．売却価格ではなく手取り額で判断する
不動産売却では、売却価格だけを見るのではなく、最終的に手元に残る金額を比較することが重要です。
- 解体費用
- 残置物処分費
- 測量費用
- 仲介手数料
- 登記関連費用
- 売却に伴う税金
これらを含めて比較することで、本当に損の少ない売却方法を判断しやすくなります。
ボロ家を売るなら解体前に査定することが重要
古い住宅の売却で特に避けたいのが、「ボロ家だから解体したほうがよいだろう」と自己判断して先に解体してしまうことです。
解体後に思ったほど土地価格が上がらなかった場合でも、支払った解体費用を元に戻すことはできません。
さらに、土地の条件によっては建物が残っていることに価値がある場合や、リノベーション向け中古住宅として売却できる場合もあります。
そのため、基本的には次の順番で検討することをおすすめします。
- 現況のまま査定する
- リノベーションして活用できるか確認する
- 仲介で販売した場合の価格を確認する
- 買取価格を確認する
- 必要に応じて解体後の土地価格を確認する
- それぞれの費用を差し引いた手取り額を比較する
広島でボロ家・空き家を売却するならマエダハウジング不動産へ
広島で築年数の古い住宅や空き家の売却にお悩みなら、マエダハウジング不動産へご相談ください。
マエダハウジングの特徴は、不動産売買だけでなく、リフォーム・リノベーションまでグループで対応できることです。
一般的な不動産査定では建物の築年数を中心に評価するケースでも、リノベーションによって建物を再生できる可能性を検討しながら、物件に合った売却方法をご提案します。
古い住宅でも現況のまま相談可能
「家財道具が残っている」「何年も空き家になっている」「雨漏りしている」「リフォームが必要」といった住宅でも、まずは現在の状態でご相談ください。
売却前に片付けやリフォーム、解体を行うべきかどうかも含めてご提案します。
仲介と買取の両面から売却方法を検討
少しでも高く売ることを優先するのか、売却期間や手間を減らすことを優先するのかによって、適した売却方法は変わります。
物件の状態やお客様のご希望を確認したうえで、仲介・買取などの選択肢を比較しながら売却方法を検討します。
リノベーションできる物件の価値を見極める
古い住宅であっても、構造や使用されている素材、立地などによっては、中古住宅として再生できる可能性があります。
不動産とリノベーションの両方を扱っているからこそ、単純に「古い建物」として判断するのではなく、活用できる可能性まで含めて検討できます。
広島の地域事情を踏まえて査定
不動産価格は、同じ広島県内でもエリアによって大きく異なります。
駅やバス路線、学校区、周辺施設、土地の高低差や道路状況など、地域特有の条件も踏まえて売却プランをご提案します。
ボロ家の売却に関するよくある質問
築50年以上の家でも売れますか？
はい。築50年以上であっても売却できる可能性はあります。
建物自体の査定価格が低い場合でも、土地に価値があれば売却できます。また、建物の状態によってはリノベーションを前提とした中古住宅として購入を検討する買主が見つかる可能性もあります。
ボロ家は解体してから売ったほうが高く売れますか？
必ずしも高く売れるとは限りません。
更地にすることで購入希望者が増える場合がありますが、解体費用が必要になるほか、住宅用地の固定資産税等の特例が適用されなくなる可能性があります。
先に解体するのではなく、現況のまま売却した場合と更地にした場合の査定価格・費用・手取り額を比較して判断することをおすすめします。
家具や荷物が残ったままでも売却できますか？
売却方法や不動産会社によって異なりますが、残置物が残った状態でも売却や買取を相談できる場合があります。
大量の家財道具がある場合は、自分で処分する場合の費用と、そのまま売却する場合の査定額を比較するとよいでしょう。
雨漏りやシロアリ被害がある家でも売れますか？
売却できる可能性はあります。
ただし、売却時には把握している建物の不具合について適切に買主へ説明することが重要です。修繕してから販売する方法のほか、現況のまま不動産会社へ売却する方法もあります。
再建築不可のボロ家でも売れますか？
一般的な物件より購入希望者が限定されますが、売却できる可能性はあります。
既存建物を活用したリフォームやリノベーションを検討する買主、不動産会社などが購入対象になる場合があります。再建築できるかどうかは土地や道路の状況によって異なるため、まず専門家に確認することをおすすめします。
相続したボロ家は何から始めればよいですか？
まずは建物を解体したり大量の家財を処分したりせず、現在の状態で不動産会社へ相談することをおすすめします。
相続登記の状況、土地・建物の査定、売却方法、必要な費用などを確認し、売却までの流れを整理しましょう。
まとめ：ボロ家は解体する前に売却方法を比較しよう
築年数が古く、傷みが進んだ住宅だからといって、必ずしも解体しなければ売れないわけではありません。
立地や土地の条件、建物の状態によっては、そのまま中古住宅として販売したり、リノベーションを前提に売却したり、不動産会社に買い取ってもらったりすることが可能です。
一方、長期間放置すると建物の劣化が進み、管理費用や近隣トラブルなどのリスクが大きくなる可能性があります。
大切なのは、解体・片付け・リフォームにお金をかける前に、現在の状態で査定を受けることです。
「古すぎて売れるか分からない」「相続した実家をどうすればよいか分からない」「解体費用を負担せずに手放したい」という方は、まず現在の物件価値と売却方法を確認してみましょう。
マエダハウジング不動産では、広島の空き家・古家・中古住宅の売却相談や査定を承っています。
仲介・買取・リノベーションなど複数の選択肢を比較しながら、お客様と物件に合った売却方法をご提案します。