住宅ローンが残っている家は売却できる？

■住宅ローン残債がある家を売ることはできる？

　「住宅ローンがまだ残っているけれど、この家を売却できるのかな？」
住み替えや転勤、離婚、資金計画の見直しなど、さまざまな事情でこうしたお悩みを抱える方は少なくありません。結論からお伝えすると、住宅ローンが残っている家でも売却は可能です。多くの方は、ローンを完済していない状態でマイホームを売却し、次の住まいへ住み替えています。

　ただし、住宅ローンが残っている家を売却するには、

・売却代金や自己資金で住宅ローン残債を完済できるか

・売却価格より住宅ローン残債が多い「オーバーローン」になっていないか

・金融機関の同意（抵当権抹消の許可）が得られるか

といった条件を満たす必要があります。

　一般的には、
「売却価格＋自己資金 ≧ 住宅ローン残債」
となれば、通常の売却でローンを完済し、抵当権を外して買主さまに引き渡すことができます。

　一方で、売却価格より住宅ローン残債が多い場合でも、

・住み替えローンを利用して不足分を借り換える

・金融機関と相談し、任意売却という方法を検討する

といった選択肢があり、「住宅ローンが残っているから売却できない」というわけではありません。重要なのは、現状の残債・売却価格の目安・ご希望のライフプランを早い段階で整理することです。

■ローンが残ったまま売却する2つの方法

　住宅ローンが残っている家を売却する方法は、大きく分けて次の2つです。

1.通常売却（一般的な仲介による売却）

2.任意売却（金融機関の同意のもとで行う売却）

それぞれの特徴を見ていきましょう。

通常売却

通常売却とは、一般的な不動産仲介による売却のことで、不動産会社がインターネット広告やチラシなどで広く買主を募集し、「できるだけ高く・できるだけ良い条件」で売却を目指す方法です。

住宅ローンが残っている場合でも、

・売却価格＋自己資金で住宅ローン残債を完済できる

・金融機関から抵当権抹消の同意が得られる

といった条件を満たせば、通常売却で問題なく進めることができます。

通常売却のメリット

・一般の市場で売却するため、相場に近い価格で売れやすい

・売却活動の内容を不動産会社と相談しながら進められる

・売却後の資金計画（次の家の購入・賃貸への引っ越しなど）を立てやすい

通常売却で押さえておきたいポイント

・「いくらで売れそうか」の査定と同時に、残っている住宅ローンの残高を金融機関に確認する

・売却後にいくら手元資金が残るか、諸費用や税金も含めてシミュレーションしておく

・住み替えの場合は、次の住まいの取得スケジュールとの調整も重要

　まずは、「家を売るとローンが完済できるのか」「どのくらい手残りが出るのか」を明確にするところから始めましょう。

任意売却

　任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合などに、金融機関の同意を得たうえで、競売にかける前に不動産会社を通して売却する方法です。売却価格が住宅ローン残債を下回る場合でも、金融機関と話し合いながら売却を進め、売却代金を返済に充て、残った債務は分割で返済していくといった形が一般的です。

任意売却の主な特徴

・競売に比べて市場価格に近い価格で売却できる可能性がある

・競売よりもプライバシーに配慮した形で進められる

・残った債務の返済方法について、金融機関と相談しやすい

　ただし、任意売却は「住宅ローンの返済が難しい状態」で用いられることが多く、金融機関との調整や専門知識が必要になるため、経験のある不動産会社・専門家への相談が不可欠です。「返済が厳しくなってきた」「延滞してしまった」という段階でも、早めに相談することで選択肢を広げられるケースもあります。
　住宅ローンが残っている家の売却に不安がある方は、一人で抱え込まず、まずは状況の整理から始めましょう。

■住宅ローンが残っている家を売却する流れ

　ここからは、住宅ローンが残っている家を売却するときの、一般的な流れを見ていきます。

1.住宅ローン残債の確認

2.不動産会社への相談・査定依頼

3.売却方法・価格・スケジュールの検討

4.媒介契約の締結・販売活動

5.買主との売買契約

6.決済・引き渡し（ローン完済・抵当権抹消）

順番に解説します。

1.住宅ローン残債の確認

まずは、現在の住宅ローン残高（残っている金額）を正確に把握します。

・金融機関から送られてくる「残高証明書」

・インターネットバンキングやアプリ

・金融機関の窓口・コールセンター

などで確認できます。

　同時に、「繰上返済の可否」「完済時の手数料」「抵当権抹消の手続き」についても、ざっくりと確認しておくと安心です。

2.不動産会社への相談・査定依頼

　次に、不動産会社に査定を依頼し、「いくらくらいで売却できそうか」「売却にかかる期間の目安」を知ります。

　この段階で、

・売却価格の目安

・売却にかかる諸費用の見込み

・ローン完済後の手取り額のシミュレーション

を行うことで、「住宅ローンが残っている状態で売却しても大丈夫か」「住み替えの予算はどのくらいか」が見えてきます。

3.売却方法・価格・スケジュールの検討

査定結果と住宅ローン残債を踏まえ、以下を検討します。

どのくらいの価格で売り出すか

いつまでに売却したいか（転勤時期・新居完成時期など）

売却代金でローンを完済できるか、自己資金がどのくらい必要か

オーバーローンの場合は、『住み替えローンを利用するのか』『任意売却も視野に入れるのか』

などを不動産会社・金融機関と相談します。

4.媒介契約の締結・販売活動

　売却方針が決まったら、不動産会社と媒介契約を結び、販売活動をスタートします。

・インターネット広告（ポータルサイト・自社HP）

・チラシ・店頭掲示

・既存顧客への紹介

など、さまざまな方法で購入希望者を募集します。内覧の準備や日程調整もこの段階で行います。

5.買主との売買契約

　購入希望者が現れ、条件面の調整がまとまれば、売買契約を結びます。

・売買価格

・引き渡し時期

・設備・物件の状況

・契約不適合責任の範囲・期間

などの内容を、不動産会社のサポートを受けながら確認します。この時点で、住宅ローン残債の返済計画（自己資金の準備・住み替えローンの手続きなど）も最終確認しておきましょう。

6.決済・引き渡し（ローン完済・抵当権抹消）

決済日には、

・買主から売却代金を受け取る

・その資金で住宅ローンを完済する

・金融機関にて抵当権抹消の手続きを行う

・司法書士が所有権移転登記の申請を行う

という流れで、所有権が買主へ移転します。鍵の受け渡しを行い、売却完了となります。

■売却時にかかる費用と税金の注意点

　住宅ローンが残っている家を売却する際には、「ローン残債」と合わせて、費用と税金も必ず確認しておく必要があります。

主な費用の内訳

一般的に、売却時にかかる主な費用は次のようなものです。

・仲介手数料
不動産会社へ支払う成功報酬で、通常は「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」が上限の目安です。

・抵当権抹消登記費用・司法書士報酬
ローン完済後に抵当権を外すための手続きにかかる費用です。

・印紙税
売買契約書に貼る収入印紙代です。売買価格によって金額が変わります。

・必要に応じてかかる費用として、

①測量費

②残置物撤去費用

③ハウスクリーニング費用

④リフォーム・補修費用

⑤引越し費用

なども考慮しておくと安心です。

税金（譲渡所得税・住民税）のポイント

マイホームを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかる可能性があります。

　ただし、一定の条件を満たすと、

・居住用財産の3,000万円特別控除

・長期譲渡所得の軽減税率

・買い替えや交換の特例

など、さまざまな税制優遇が利用できる場合があります。

　一方で、売却価格が取得費や諸費用を下回り、利益が出ていない場合には税金がかからないケースもあります。

　税制は年々見直しが行われる可能性もあるため、

・売却前に大まかな税額をシミュレーションする

・詳細は税理士や税務署へ確認する

といった対応をおすすめします。

　住宅ローンが残っている家の売却では、「ローン残債」「売却価格」「諸費用」「税金」をトータルで見て、最終的にいくら手元に残るのかを把握しておくことが重要です。

■中古住宅の売却に関するご相談はマエダハウジング不動産へ

　住宅ローンが残っている家の売却は、

・残債の確認

・売却価格の査定

・金融機関との調整

・税金や費用の把握

など、検討すべきポイントが多く、「自分だけで考えていると不安」「誰に相談したらいいか分からない」と感じる方も多い分野です。

　マエダハウジング不動産では、広島エリアでの中古住宅・中古マンションの売却実績をもとに、

・住宅ローンが残っている家の売却相談

・住み替えに伴う「売却＋購入＋資金計画」のトータルサポート

・オーバーローンの可能性がある場合のアドバイス　など

お客さま一人ひとりの状況に合わせたご提案を行っています。

「住宅ローンが残っている状態だけど、家を売却できるのか知りたい」

「売却と同時に次の住まいも探したい」
「まずは今の家がいくらで売れるのかだけ知りたい」

という段階のご相談も、もちろん大歓迎です。

広島で中古住宅の売却・住み替えをお考えの方は、ぜひ一度、マエダハウジング不動産へお気軽にご相談ください。