中古住宅を売却する際の注意点まとめ

 

■中古住宅売却でトラブルが起きやすい理由 

　中古住宅は新築と違い、建物や土地の状態が物件ごとに大きく異なります。さらに「住んでみないと分からない不具合」が潜んでいることもあり、売主・買主の認識違いが起きやすいのが特徴です。特にトラブルが増える原因は次のとおりです。 

 

○建物の経年劣化（雨漏り・シロアリ・給排水・傾きなど）が表面化しやすい 

○契約前に伝えるべき情報（告知事項）が多く、漏れやすい 

○境界・越境・私道・権利関係など、土地の論点が複雑になりやすい 

○費用（解体・測量・修繕・税金）が読みにくく、資金計画が狂いやすい 

○買主が住宅ローンを組む条件（耐震性、再建築、接道等）で話が止まることがある 

 

　中古住宅売却で大事なのは、物件の弱点を“隠す”ことではなく、事前に把握して、正しく説明し、対策を打っておくことです。それが結果的に高値売却や早期成約にもつながります。 

 

■中古住宅売却で必ず押さえるべき重要な注意点 

　ここからが本題です。中古住宅売却の注意点は多岐にわたりますが、特に「ここを外すと揉めやすい」ポイントを優先順で解説します。 

 

1）売却理由・物件状況は“正直に”整理する（告知事項） 

　売主には、買主が判断するために重要な事実を伝える義務があります。たとえば以下は要注意です。 

○雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、過去の修繕歴 

○境界が曖昧、越境がある、擁壁が古い 

○事故・事件に関する事項（心理的瑕疵等） 

○近隣トラブル（騒音、臭気、迷惑行為など） 

　「言わなければバレない」ではなく、売却後に発覚すると契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）を問われ、補修費・減額・契約解除などのリスクが出ます。売り出す前に、分かる範囲で“書き出して整理”しておくのが安全です。 

 

2）境界・越境・私道は最優先で確認する 

　中古住宅売却で揉めやすいのが土地関係です。特に広島のように地形が多様なエリアでは、敷地形状や擁壁、隣地との高低差なども含めて確認が重要です。 

○境界標はあるか（どこにあるか） 

○ブロック塀や屋根、樹木などの越境はないか 

○私道負担・通行掘削承諾が必要な道路ではないか 

○接道条件を満たしているか（再建築可否にも直結） 

　境界が曖昧なまま進めると、買主の不安が増えて値引き要因になったり、契約直前で止まることもあります。必要に応じて測量の検討も含め、早めに相談しましょう。 

 

3）「売り方」を間違えない：現状渡し・リフォーム・解体更地 

　中古住宅売却では、次のどれで売るかによって費用も買主層も変わります。 

○現状渡し（そのまま）：費用を抑えやすいが、状態説明が重要 

○リフォームして売る：見栄えは良いが、費用回収できないことも 

○解体して土地として売る：需要が合えば早いが、解体費が発生 

　注意点は「リフォームすれば高く売れる」とは限らないこと。エリア相場や買主ニーズによっては、手を入れず価格調整の方が結果的に手取りが多いケースもあります。売却戦略はプロと一緒に組み立てるのが近道です。 

 

4）査定価格＝売れる価格ではない（相場と戦略が重要） 

　高い査定額に安心してしまい、売り出しが長期化して結局値下げ…はよくある失敗です。査定では以下を分けて考える必要があります。 

○相場（成約価格帯）：実際に売れている価格 

○売出価格（スタート）：反響を集める入口 

○着地点（成約想定）：交渉を織り込んだ現実的ライン 

　中古住宅売却の注意点として、「相場に対して強み・弱みをどう織り込むか」が最重要です。根拠のある価格設定が、時間と手取りを守ります。 

 

5）売却にかかる費用・税金を先に見積もる 

　「売れたのにお金が残らない」を防ぐため、先に“引かれるお金”を把握しましょう。 

○仲介手数料 

○抵当権抹消費用（司法書士報酬等） 

○測量費、解体費（必要な場合） 

○ハウスクリーニング、残置物処分 

○譲渡所得税（利益が出た場合） 

　特に税金は、所有期間や特例の適用で大きく変わります。売却を急ぐほど検討漏れが起きやすいので、早めの試算が安心です。 

 

6）住宅ローン残債がある場合は「抹消までの流れ」を確認 

　ローンが残っていても売却できるケースは多いですが、原則として売却代金で完済し、抵当権を抹消する必要があります。不足する場合は、自己資金の準備や住み替え計画の調整が必要です。金融機関との段取りも含め、スケジュール設計が重要になります。 

 

7）契約書・重要事項説明の内容を“理解してから”サインする 

　不動産売買契約は一度締結すると簡単にやり直せません。特に確認したいのは以下です。 

○引渡し条件（現状渡しの範囲、残置物の扱い） 

○契約不適合責任の範囲・期間 

○境界の明示、越境の扱い 

○設備表・物件状況報告書の内容 

○手付解除、違約金、引渡し遅延の取り扱い 

　「よく分からないけど署名」は危険です。納得できるまで説明を受け、必要なら条件調整を行いましょう。 

 

■中古住宅売却の手順 

　最後に、全体像を手順で整理します。流れを把握すると、注意点の見落としが減ります。 

　この中でトラブルが起きやすいのは、「販売開始前の準備不足」と「契約内容の理解不足」です。だからこそ、早い段階でプロに相談して“地雷”を潰すことが大切になります。 

 

■中古住宅の売却に関するご相談はマエダハウジング不動産へ 

　中古住宅売却は、物件ごとに条件が違い、注意点も変わります。「現状渡しで進めて大丈夫？」「境界が不安」「相場より安く叩かれそう」「ローンが残っている」「売却後のトラブルを避けたい」など、気になる点があるなら、売り出す前の相談がいちばん効果的です。 

　マエダハウジング不動産では、広島での売却事情を踏まえ、価格戦略・売り方の選定・必要書類やリスク整理まで、状況に合わせて具体的にご提案します。 
　中古住宅売却で損をしないために、まずはお気軽にご相談ください。