中古マンション買うなら築何年？ – 不動産ニュースコラム

　「中古マンションを買うなら築何年がいい？」という疑問はとても多いです。結論から言うと、“築年数だけ”で正解は決まりません。同じ築20年でも、管理状態や修繕の進み具合で「安心して住める物件」にも「あとで出費が膨らむ物件」にもなります。
　とはいえ、築年帯ごとの傾向を知っておくと、予算・暮らし方・資産価値の考え方に合わせて“狙い目”を絞りやすくなります。

■ 中古マンションを買うなら築何年がいいのか

　築年数別に「向いている人」「メリット」「注意点」を整理すると、判断が一気にラクになります。

　築15年前後は、中古マンションの中でも価格・設備・管理のバランスが取りやすいゾーンです。

メリット

　① 新築プレミアム（新築直後の上乗せ価格）が落ち着き、中古として現実的な価格になりやすい

　② 断熱・サッシ・床材・設備などが比較的“今の暮らし”に近い

　③ 管理組合が機能している物件なら、修繕計画も回り始めていることが多い

注意点

　① この時期は、給湯器・換気扇・食洗機など住戸内設備が少しずつ更新タイミングに入ります

　② 物件によっては修繕積立金の増額フェーズに入り、月々の負担が上がっていくことも

「大きなリノベは考えていないけれど、なるべく綺麗で安心感も欲しい」という方に相性が良い築年帯です。

　築20～25年は、エリアにもよりますが価格が落ち着きやすく、資産価値の見通しを立てやすいゾーンになりやすいです。

メリット

　① 価格が“中古相場”として安定しやすく、買ってすぐに大きく目減りしにくい傾向

　② 立地の良いマンションがこのゾーンに多く、「立地×管理」で選びやすい

　③ 間取りや広さにゆとりがある物件も見つかりやすい

注意点（ここが分かれ目）

　① 大規模修繕（外壁・屋上防水・共用部など）をすでに実施しているか／これからかで、負担感が変わります

　② 玄関ドア、サッシ、給排水管（共用部含む）など“建物側の寿命”が話題に上がりやすい時期

　③ 修繕積立金が不足気味の物件だと、将来の一時金徴収や大幅な値上げリスクも

築20～25年は、「管理状況の良し悪しが価格に反映されにくい」こともあります。だからこそ、チェック次第で“掘り出し物”にも“要注意物件”にもなりやすいゾーンです。

　築30年超は、条件が合えば広さを確保しながら購入費用を抑えやすいゾーンです。リノベ前提で探す方も増えています。

メリット

　① 同じエリアでも購入価格を抑えやすく、広い間取り・角部屋なども狙いやすい

　② 室内を自分好みに作り変えられ、住み心地を大きく改善できる

　③「立地は妥協したくないが新築は高い」という場合の現実解になりやすい

注意点

　① 耐震性・管理状況・修繕積立金の健全性の重要度が一気に上がります

　② 給排水管や電気容量、サッシ性能など、リノベだけでは解決しにくい“建物の素性”がある

　③ 管理規約により、床材の遮音等級・水回り移動・窓/玄関ドアなどに制限がある場合も

築30年超は「安いから」で決めると失敗しやすい反面、“管理が良い”＋“リノベで価値を上げられる”物件を選べれば満足度が高い選択肢になります。

■ 中古マンションを購入する際の築年数のポイント

　築年数を見るときは、年式そのものよりも「建物の将来コスト」と「暮らしの快適性」に直結する項目を押さえるのがコツです。

１. 耐震性の考え方（築年だけで判断しない）
一般に耐震基準の考え方は重要ですが、マンションは個別事情も多く、築年だけで“安全/危険”を断定できません。耐震診断の有無、修繕履歴、管理状態まで含めて確認しましょう。

２.管理状態が最重要（築浅でも荒れる／築古でも優良）
中古マンションは、結局のところ管理組合が機能しているかが勝負です。共用部が綺麗、掲示物が整理されている、清掃が行き届いている——こうした“現場の状態”は強いサインになります。

３.修繕積立金・長期修繕計画は「未来の家計」

築年が進むほど修繕費は増えます。

・長期修繕計画があるか

・積立金残高と今後の増額予定

・大規模修繕の実施履歴と次回予定

ここを見ずに買うと、「月々の支払い＋将来の負担」で後悔しがちです。

４.住戸内設備の更新タイミング

築10～20年を超えると、給湯器・浴室乾燥・キッチン機器などが更新期に入ることが多いです。リフォーム費用を“別枠”で見込むと判断がブレません。

５.リノベ前提なら「どこまで変えられるか」を先に確認

間取り変更・水回り移動・床の遮音規定など、マンションは制約があります。購入前に「やりたいことが管理規約上できるか」を確認すると失敗が減ります。

■ 中古マンション選びで後悔しないためのチェックリスト

　内覧や購入検討時に、最低限ここは押さえておくと安心です。

建物・管理（最優先）

　☑ 共用部（廊下、階段、ゴミ置き場、駐輪場）が清潔に保たれている

　☑ 管理形態（管理会社の有無、巡回/常駐）と管理費の妥当性

　☑ 長期修繕計画があり、内容が現実的

　☑ 大規模修繕の履歴（実施時期・工事内容）と次回予定

　☑ 修繕積立金の残高、滞納状況、将来の値上げ予定

住戸（暮らしのリアル）

　☑ 日当たり・風通し・騒音（周辺道路、上階の足音など）

　☑ 結露・カビ臭・水回りの劣化サイン

　☑ 電気容量、コンセント位置、通信環境

　☑ リフォーム履歴（いつ、どこを、どの程度）と工事品質

ルール・将来性

　☑ 管理規約（ペット、楽器、民泊、リフォーム制限）

　☑ 駐車場・駐輪場の空き状況と費用

　☑ 周辺の再開発・用途地域・災害リスクの確認

　☑ 将来売る可能性があるなら「立地」「管理」「適正な面積帯」を意識

このチェックリストを満たすほど、築年数が多少古くても“良い買い物”になりやすいです。

■ 中古住宅の購入に関するご相談ならマエダハウジング不動産へ

　中古マンションは「築何年が正解か」よりも、その物件が“これから先も安心して住める状態か”を見極めることが大切です。さらに、購入後にリフォーム・リノベーションを検討するなら、購入前の段階で“できること／費用感／制約”をセットで確認しておくと失敗が激減します。

　マエダハウジング不動産では、物件探しから資金計画、購入判断のポイント整理、リフォーム・リノベのご相談まで、まとめてサポート可能です。
「築年数で迷っている」「築古も気になるけど不安」「管理状態の見方が分からない」など、気になることがあればお気軽にご相談ください。