ペアローンのまま離婚するとどうなる？名義・ローンの整理と売却の進め方
「離婚することになったけれど、ペアローンで購入した家はどうすればいい？」
「自分が家を出ても、住宅ローンを払い続ける必要があるの？」
これからの暮らしを考えるなかで、家の名義やローンの整理に不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ペアローンは、離婚してもそれぞれの返済義務が自動的になくなるわけではありません。家の名義を変更するだけでは、ローンの債務者や連帯保証人も変わりません。
この記事では、ペアローンのまま離婚するリスクや、売却・借り換えの選択肢、財産分与の注意点を解説します。まずは「2人分のローン残債」と「家の売却見込み額」を把握し、ご自身に合った進め方を考えましょう。
ペアローンのまま離婚するとどうなる？
離婚してもローンの返済義務は残る
ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約する借り方です。離婚しても契約は続くため、家を出た側にも返済義務が残ります。
夫婦間で「今後は住む側が全額返済する」と決めても、その合意だけで金融機関に対する義務は変わりません。夫婦間の取り決めと、金融機関とのローン契約は分けて整理する必要があります。
連帯保証人からは簡単に外れられない
ペアローンでは、互いに相手のローンの連帯保証人になる契約が一般的です。ただし、保証の仕組みは商品によって異なるため、契約書を確認しましょう。
連帯保証人になっている場合、離婚や転居だけで保証関係は解消されません。外れるには金融機関の承諾が必要で、借り換えなどを含めた相談が必要です。
片方が滞納するともう片方に請求がいく
相手のローンを連帯保証している場合、相手が返済を滞納すると、連帯保証人にも契約に基づく返済を求められる可能性があります。
自分のローンを返していても、相手の返済状況によって負担が増えるおそれがあります。返済不能が続けば、担保となっている自宅を失うリスクもあるため、早めの整理が大切です。
離婚時のペアローンの選択肢3つ
1. 家を売却してローンを完済する
売却代金などで2人分のローンを完済できれば、自宅に関する債務や共有関係を整理しやすくなります。
売却後に残るお金は、財産分与の協議で分け方を決めます。売却代金をそのまま分けるのではなく、ローン返済や諸費用を差し引いた金額で考えましょう。
2. どちらかが住み続けて単独名義に借り換える
住み続ける側が単独でローンを借り、既存の2人分のローンを完済して、家の持分も整理する方法です。
ただし、単独の収入や年齢、残債、物件の評価などによる審査があります。元配偶者の債務をまとめられるかも金融機関によって異なります。
家の所有名義だけを先に変更せず、借り換えの可否と手続きの順序を確認しましょう。
3. 共有名義のまま住み続ける
子どもの通学などを理由に、一方が住み、共有名義とペアローンを継続する選択肢もあります。
ただし、返済や保証の関係が続き、将来、自宅全体を売却するときも共有者全員の協力が必要です。また、一方の転居などがローン契約上どう扱われるか、金融機関への確認が欠かせません。
続ける場合は、返済・維持費の負担に加え、「いつまでに売却や借り換えを検討するか」も決めておきましょう。
3つの選択肢のメリットと注意点
- 売却して完済
- メリット：ローンと共有関係を整理しやすい
- 注意点：売却代金で不足する場合は補填などが必要
- 単独名義に借り換え
- メリット：一方が住み続けられる
- 注意点：金融機関の審査と持分の整理が必要
- 共有名義を継続
- メリット：当面の住環境を維持できる
- 注意点：返済・保証・将来の売却に関する関係が続く
ペアローンの家を売却する前に確認すべきこと
住宅ローン残債と査定額を比較する
最初に、2人分の住宅ローン残債を合計し、不動産会社の査定額と比較します。
このとき大切なのは、査定額ではなく、諸費用を引いた「返済に使える金額」で判断することです。仲介手数料や登記費用、金融機関の手数料なども確認しましょう。
査定額は売却できる金額を保証するものではありません。想定より価格が下がった場合も含め、資金計画を立てると安心です。
アンダーローンかオーバーローンかを判定する
売却見込み額がローン残債を上回る状態を「アンダーローン」、下回る状態を「オーバーローン」といいます。
- アンダーローン：売却見込み額が住宅ローン残債を上回る状態
- オーバーローン：売却見込み額が住宅ローン残債を下回る状態
例えば、売却価格が3,000万円、残債合計が2,700万円でも、諸費用が120万円かかれば、手元に残るのは概算で180万円です。
- 売却価格：3,000万円
- 住宅ローン残債合計：2,700万円
- 売却にかかる諸費用：120万円
- 手元に残る金額：180万円
価格上はアンダーローンでも、差額が小さいと諸費用によって資金不足になることがあります。
財産分与の対象になる範囲を整理する
婚姻中に夫婦が協力して取得・維持した住宅は、財産分与の対象になり得ます。登記上の持分だけで分け方が決まるわけではありません。
一方、婚姻前の預金や相続・贈与を受けた資金を購入費用に充てた場合は、その扱いを個別に確認する必要があります。
オーバーローンの場合も、不足額を当然に半分ずつ負担すると決まるわけではありません。他の財産や取得時の事情も含め、弁護士などに相談しましょう。
離婚協議書・公正証書に残しておくこと
口約束による行き違いを防ぐため、次の内容を書面に整理しましょう。
- 売却するか、どちらがいつまで住むか
- 売却までのローン・固定資産税・管理費などの負担
- 売却代金の分け方と不足額の負担
- 売却価格を見直す条件や時期
- 内覧・契約・引渡しへの協力方法
一定の金銭の支払いについては、強制執行を認める文言を入れた公正証書の活用も検討できます。
ただし、公正証書を作っても、金融機関に対する債務や保証は変更されません。内容は弁護士や公証人に確認しましょう。
ペアローンの家を売却する手順
1. 2人分のローン残高証明書を用意する
双方のローン残高証明書や返済予定表を用意し、借入先、残債、返済額を確認します。登記事項証明書で所有者・持分・抵当権も確認しましょう。
証明書の残高と、実際の決済日に必要な完済額は異なる場合があります。売却が具体化したら、利息や手数料を含む金額を金融機関に確認します。
2. 不動産会社に査定を依頼する
査定では、価格だけでなく、売却期間の目安や諸費用、手取り見込みも確認しましょう。
広島市や安芸郡、廿日市市などでも、立地や築年数、管理状況によって売れ方は変わります。周辺の成約事例など、査定の根拠を説明してもらうことが大切です。
まだ売却を決めていなくても、査定は判断材料になります。共有者双方の売却意思や希望時期も、早い段階で整理しておきましょう。
3. 売却方法（仲介・買取・任意売却）を決める
仲介と買取は買主の探し方が異なり、任意売却は債権者との調整を伴う方法です。
- 仲介
- 特徴：不動産会社が購入希望者を探す
- 確認したいこと：売却期間と価格調整の方針
- 買取
- 特徴：不動産会社などが直接購入する
- 確認したいこと：提示価格でローンを完済できるか
- 任意売却
- 特徴：完済できない状況で、債権者の合意を得て売却する
- 確認したいこと：売却条件と売却後の残債の扱い
急ぐ場合でも、買取価格と仲介での売却見込み額を比較し、必要な資金を確認してから判断しましょう。
4. 売却代金で完済し抵当権を抹消する
通常の売却では、決済時に売却代金と必要な自己資金で2人分のローンを完済し、所有権移転と抵当権抹消の手続きを進めます。
借入先が異なる場合は、双方の金融機関との調整が必要です。不動産会社・金融機関・司法書士と、必要書類や当日の流れを事前に確認しましょう。
任意売却では、完済できなくても抵当権を抹消してもらえる条件を別途調整します。
オーバーローンで売却できない場合の対処法
自己資金・親族からの援助で補填する
不足額を預貯金などで補えれば、通常の売却で完済を目指せます。ただし、引越し費用や離婚後の生活費も確保しておきましょう。
親族から援助を受ける場合は、贈与か借入れかを明確にします。贈与税などの確認が必要になることもあるため、税理士などへの相談が安心です。
住み替えローンを利用する
新居を購入する場合、売却後に残る旧居のローンを、新居の購入資金とまとめて借りる「住み替えローン」が選択肢になることがあります。
ただし、賃貸へ転居する場合に不足額だけを借りる仕組みではありません。元配偶者分の債務も対象にできるかなど、利用条件と審査を確認する必要があります。
新生活の家計に無理がないか、借入総額と毎月の返済額を慎重に検討しましょう。
任意売却を検討する
不足額を補えず、返済の継続も難しい場合は、金融機関などの債権者と協議し、任意売却を検討します。
関係する債権者の合意が必要で、希望どおりに進められるとは限りません。また、任意売却をしても、残った借金が自動的になくなるわけではありません。
残債の返済方法も含めて相談が必要です。相談のために意図的に滞納することは避け、返済が厳しくなると感じた段階で金融機関や弁護士に相談しましょう。
まとめ｜まずは残債と売却見込み額を確認しましょう
ペアローンのまま離婚しても、返済義務や連帯保証は自動的には解消されません。売却・借り換え・共有の継続、それぞれの条件を確認することが大切です。
まずは2人分のローン残債を調べ、査定で自宅の売却見込み額を把握しましょう。金額がわかれば、完済できるか、自己資金が必要かなど、次の相談が具体的になります。
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財産分与の合意は弁護士、登記は司法書士、税金は税理士など、内容に応じた専門家への個別相談も並行して進めましょう。
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