築40年の戸建ては売却可能？
そのまま売却できる条件と高く売るコツを解説
築40年の戸建てを相続したり、住み替えを検討したりする際に、「こんなに古い家でも売れるのか」と疑問を抱く方は少なくありません。築年数の経過によって資産価値が下がるイメージがあるため、売却自体をあきらめてしまうケースも見られます。
しかし、実は築40年の戸建てにも一定の需要があり、条件によっては売却可能です。この記事では、築40年の住宅が売れる条件や、高く売るためのコツ、注意点などを詳しく解説します。
■築40年の戸建ては売却できる？
・築40年の住宅価値
日本では一般的に「築20年で建物の価値はゼロ」とされるケースが多くあります。特に木造戸建ての場合、建物自体の資産価値は築年数の経過とともに大きく減少していきます。築40年にもなると、資産価値はほとんど土地部分に集中します。
ただし、すべての築古物件が価値ゼロというわけではありません。以下のような場合は、築40年でも一定の評価を受けることがあります。
・メンテナンスやリフォームが継続的に行われている
・耐震補強や断熱性能が向上している
・立地が好条件（駅近・利便性・学区・周辺環境など）
・庭付きや駐車場付きなど、土地の形状・面積に魅力がある
また、近年では「中古住宅＋リノベーション」への関心が高まっており、「古い家を自分好みにリノベしたい」という若い世代からの需要も増えています。
・買取と売却のどちらが向いているか
築40年の戸建てを手放す方法としては、大きく分けて以下の2つがあります。
1.不動産会社による「買取」
メリット：スピーディーに現金化可能。室内の片付けや修繕を省略できる。
デメリット：相場より安い価格での取引になることが多い。
こんな方におすすめ
・急ぎで売却したい方
・築古物件の手入れや内覧対応が面倒な方
・相続後に遠方で管理できない方
2.仲介による「一般売却」
メリット：市場価格に近い価格で売れる可能性がある。
デメリット：販売期間が長引くことも。内覧や修繕、掃除の手間がかかる。
こんな方におすすめ
・多少時間がかかっても高く売りたい方
・立地や状態にある程度の自信がある方
どちらが適しているかは、物件の状態・エリア・売却希望時期などによって異なります。複数の不動産会社に相談して比較することが大切です。
■築40年の家を売却する方法
築古戸建ての売却は、以下のような流れで進めていきます。
1.無料査定の依頼
まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、おおよその相場感を把握しましょう。周辺の成約事例や市場動向も併せてチェックするのがおすすめです。
2.物件の状態確認と準備
築40年の戸建ては、経年劣化が避けられません。白アリ、雨漏り、建物の傾きなどがある場合は、修繕するか「現状渡し」で売るかを検討します。また、不要品の片付けや簡単な清掃、ハウスクリーニングなども印象アップに有効です。
3.売却方法を選択（仲介 or 買取）
目的に応じて、売却方法を選択します。買取と仲介の査定額に大きな差が出る場合もあるので、慎重に比較検討しましょう。
4.販売活動開始
仲介で売却する場合は、写真撮影やネット掲載、内覧対応などの販売活動が始まります。魅力的な物件紹介文や、インスタ・動画などでのPRも効果的です。
5.売買契約・引き渡し
買主が決まれば、売買契約を締結し、引き渡しの準備を進めます。不動産会社がサポートするので安心です。
■築40年の戸建てを売却する際の注意点
築古物件の売却では、以下の点に注意が必要です。
①契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）
見落とされがちですが、売却後に「雨漏りが発覚した」「基礎に欠陥があった」などの問題が起きた場合、売主が責任を問われる可能性があります。事前の調査や現状告知が重要です。
②再建築不可のリスク
古い物件では、現在の建築基準法に適合していないことがあります。特に「接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）」を満たしていないと、再建築ができないことも。これは売却価格にも大きく影響します。
③住宅ローンの利用制限
築40年以上の物件は、買主が住宅ローンを組みにくいことがあります。そのため「現金購入者」や「リノベーション目的の投資家」向けに販売する戦略が必要になる場合もあります。
■中古住宅の売却に関するご相談はマエダハウジング不動産へ
築40年の戸建てでも、条件を満たせば十分に売却可能です。マエダハウジング不動産では、広島市・安芸郡・廿日市市・東広島市を中心に、築古物件の売却サポートに多数の実績があります。地域に密着したネットワークと豊富な経験をもとに、お客様の物件に最適な売却プランをご提案します。
「まずは価格を知りたい」「売るかリフォームして住むか迷っている」など、どんなご相談でもお気軽にどうぞ。
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