老朽化した家の売却方法とは？ – 不動産ニュースコラム

高く売却する5つのコツと注意点を解説

　築年数が経過し、老朽化した家を所有していると、「本当に売れるの？」「リフォームしてからでないと難しい？」と不安になる方は多いのではないでしょうか。
しかし実は、老朽化した家でも、売却の工夫次第で買い手を見つけ、高値で売却することは可能です。

　この記事では、「老朽化した家・売却」というキーワードを軸に、老朽化物件の売却が可能かどうか、高く売るためのコツ、放置によるリスク、売却時の注意点まで詳しく解説します。

■老朽化した家は売却できる？

　結論から言えば、老朽化した家でも売却は可能です。
　築年数が40年、50年を超えるような物件でも、土地や立地に価値がある場合や、リノベーションを前提とした買主に需要があるため、「建物付き土地」として売却するケースも多くあります。特に最近では、「古家付き土地」として購入し、自分好みにリフォーム・リノベーションするスタイルが人気です。
　また、不動産会社による買取という選択肢もあります。これは、買主を探す手間がかからず、短期間で現金化できるのがメリットです。

〇老朽化の基準とは？

　老朽化の目安として、以下のような状態が見られると「老朽化物件」とされることが多いです。

・雨漏りや壁のひび割れ

・給排水管の劣化、水漏れ

・シロアリ被害

・建物の傾き

・耐震性能の不足（旧耐震基準）

　このような状態でも、「建物を含めて価値がある」と判断されるケースや、建物を解体する前提での土地売却として需要があるケースもあります。

■老朽化した家を高く売却するコツ

　老朽化した家を少しでも高く売却するためには、いくつかのポイントを押さえる必要があります。

① 土地として売却する視点を持つ

建物の価値がない場合でも、立地や周辺環境に価値があるケースでは「解体前提の土地」として売却する方が、高値になることもあります。

② 簡易な清掃・片付けをして印象アップ

リフォームまでは必要なくても、室内の整理整頓や清掃だけで印象が大きく変わります。内見者に「大切に使われてきた家」という好印象を与えることができます。

③ 専門家の査定を複数受ける

1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼することで、相場や売却戦略の違いを把握できます。仲介と買取のどちらが良いかも比較検討しましょう。

④ 建物診断（インスペクション）を行う

状態を明確にすることで、購入希望者の不安を取り除けます。売主としての誠実な対応も伝わり、信頼感のある取引が可能になります。

⑤ リノベーション事例を紹介する

築古物件を購入し、リノベーションで理想の住まいを実現した成功事例を紹介することで、買主が「将来の暮らし」をイメージしやすくなります。

■老朽化した家を放置するリスク

　売却しないまま、老朽化した家を長期間放置してしまうと、さまざまなリスクが発生します。

① 修繕コストの増大

年月が経つほど、建物の劣化は進行します。雨漏りや腐食、シロアリ被害などが進むと、解体費用や維持管理費が高額になる可能性があります。

② 空き家として行政指導の対象に

空き家対策特別措置法により、危険な空き家として認定されると、固定資産税の優遇がなくなるほか、行政からの指導や強制撤去のリスクもあります。

③ 防犯・近隣トラブル

老朽化した空き家は、不法侵入・放火・ごみの不法投棄などの犯罪リスクが高まり、近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあります。

　放置は資産価値の低下を招くだけでなく、所有者にとってもデメリットばかりです。早めの対策が必要です。

■老朽化した家を売却する際の注意点

　老朽化した家の売却には、通常の物件以上に注意すべき点があります。

① 瑕疵（かし）の告知義務を守る

雨漏り、シロアリ、構造の不具合などがある場合は、正直に告知する義務があります。あとから発覚するとトラブルになり、損害賠償請求を受けることも。

② 価格設定は市場に合わせて

「思い入れのある家だから高く売りたい」という気持ちはわかりますが、市場価格とかけ離れた設定では売れ残りや値下げのリスクが高くなります。

③ 解体の有無を明確に

「古家付き土地」として売るのか、「更地にして売る」のかをあらかじめ決めておくことで、買主の判断もしやすくなり、トラブル回避につながります。

④ 買主のターゲット像を明確にする

・リノベーションを前提にした若い世代
・土地活用を考える投資家
・店舗や事務所として再利用する事業者
など、買主のニーズに合わせた訴求を行うことで、反響率が変わってきます。

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