家の住み替えで失敗しない
「今の家が手狭になってきた」「子どもが独立して広すぎる」「通勤や実家の近くへ移りたい」など、住み替えは暮らしを整える大きな転機。ただし、家の住み替えは“売却”と“購入”が同時進行になりやすく、段取りや資金計画を誤ると「売れないまま買ってしまった」「仮住まい費用が想定以上」「ローンが二重で苦しい」といった失敗につながります。
この記事では、家を売却して住み替えるベストなタイミング、住み替えにかかる費用、資金計画で注意すべきポイントをまとめます。広島で家の売却・住み替えを検討中の方は、ぜひ参考にしてください。
■ 家を売却して住み替えるタイミング
住み替えには大きく分けて「売ってから買う（売却先行）」と「買ってから売る（購入先行）」の2パターンがあります。どちらが正解というより、資金余力・住み替え希望時期・今の家の売れやすさで最適解が変わります。
1）売却先行が向くケース
・住宅ローン残債があり、売却金で完済したい
・自己資金に余裕が少なく、次の購入資金を確定させたい
・二重ローンを避けたい
・「いくらで売れるか」を確定してから落ち着いて購入したい
売却先行のメリットは、資金計画が立てやすいこと。一方で、売却後に購入物件が決まっていないと、仮住まいが必要になる可能性があります。
2）購入先行が向くケース
・子どもの入学・転校、勤務開始など、引っ越し時期が決まっている
・希望条件の物件が出たらすぐに押さえたい
・仮住まいを避けたい（引っ越し1回で済ませたい）
・住み替えローンやつなぎ融資も含めて検討できる
購入先行は、住み替え先を確保できる安心感がありますが、売却が想定より長引くと資金負担が増える点に注意が必要です。
3）「市況」よりも「家庭の事情」を優先してOK
「売り時・買い時」を気にする方は多いですが、住み替えは生活の都合（教育・仕事・親の介護・家族構成）で決まることも多いもの。大切なのは、市況に振り回されるより「失敗しない段取り」を組むことです。まずは相場把握（査定）と、売却に必要な期間の目安を知るところから始めましょう。
■ 家の住み替えにかかる費用
住み替えでは、売却側と購入側の両方で諸費用が発生します。「売れた金額＝手取り」ではないため、最初に全体像を押さえておくことが重要です。
売却費用
売却で一般的にかかる費用は次のとおりです。
・仲介手数料
不動産会社へ支払う成功報酬。法律で上限が決まっており、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」（売買価格が800万円超の場合）が目安です。
※800万円以下の場合は30万円＋消費税です。
・印紙税
売買契約書に貼付する印紙代。契約金額により変動します。
・抵当権抹消費用（司法書士報酬含む）
住宅ローンが残っている場合に必要。
・ローン一括返済に伴う手数料
金融機関によっては繰上返済手数料がかかることがあります。
・測量費・境界確定費（主に土地/戸建）
状況により必要。買主が住宅ローンを組む際に求められるケースもあります。
・ハウスクリーニング・簡易修繕費（任意）
高額リフォームは必須ではありませんが、印象改善で売却期間短縮につながることも。
・譲渡所得税（利益が出た場合）
売却益が出たときに課税対象。ただし、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」など、要件を満たせば税負担が大きく減る制度があります。
※税金は個別条件で変わるため、売却前に「どの特例が使えるか」を税務署等に確認するのがおすすめです。
購入費用
購入では物件価格以外に、以下の費用を見込んでおきましょう。
・仲介手数料（仲介物件の場合）
・住宅ローン諸費用（事務手数料、保証料、団信、印紙税など）
・登記費用（所有権移転・抵当権設定、司法書士報酬）
・火災保険・地震保険
・固定資産税等の清算金（引渡日で日割り清算が一般的）
・引っ越し費用・家具家電費
・リフォーム費用（必要に応じて）
住み替えは「売却で出ていくお金」＋「購入で必要なお金」＋「生活費のバッファ」の3点セットで考えると、資金ショートを防ぎやすくなります。
■ 家の住み替えに伴う資金計画で注意すべきポイント
ここが住み替え成功の分かれ道。よくある落とし穴と対策を押さえましょう。
1）“手取り額”ベースで資金計画を立てる
査定額や売出価格ではなく、
・売却価格（想定）
・売却諸費用
・ローン残債
を差し引いた「売却手取り」を先に出すのが鉄則です。手取りが見えれば、次の購入予算（頭金・諸費用・借入額）が現実的になります。
2）売却期間のブレを想定しておく
「3か月で売れると思っていたら6か月かかった」など、売却期間は読みづらいもの。購入先行の場合は特に、二重ローン期間が延びると家計に直撃します。
対策として、
・売出開始から契約までの想定期間
・値下げ判断のタイミング
・内覧が入らない場合の改善策（価格・写真・募集条件）
を最初に決めておくとブレに強くなります。
3）仮住まい・引っ越し2回の可能性を見込む
売却先行では、購入先が決まらない場合に仮住まいが必要です。
・賃料/敷金礼金
・住民票移動等の手続き
・引っ越し費用が2回
まで含めると、想像以上に負担が増えるケースがあります。時期に余裕がない場合は、購入先行や引渡し猶予など、条件交渉も選択肢になります。
4）住み替えローン・つなぎ融資は“条件”を確認する
購入先行で資金が足りない場合、住み替えローンやつなぎ融資を検討することがあります。ただし、
・審査条件
・金利
・返済開始時期
・売却が長引いた場合のリスク
など、商品性が金融機関で異なります。早い段階で「どの方法が使えるか」を整理しておくのが安心です。
5）税制優遇は“使える前提”で決めない
マイホーム売却には3,000万円特別控除など有利な制度がありますが、居住要件や過去の適用状況などで条件が分かれます。住み替え時は「売却の税金が想定より高かった」というズレが痛手になりやすいので、事前確認が重要です。
■ 住み替えに関するご相談ならマエダハウジング不動産へ
住み替え成功のカギは、「売却」と「購入」を別々に考えず、全体のスケジュールと資金計画を一つの設計図にまとめることです。
マエダハウジング不動産では、広島エリアの相場データを踏まえた売却戦略のご提案はもちろん、住み替えの流れに合わせて「いつ・いくらで・どう動くか」を整理し、無理のない計画づくりをサポートします。
・まずは自宅がいくらで売れそうか知りたい（無料査定）
・住み替え先の予算を組みたい
・売却先行／購入先行どちらが良いか迷っている
・二重ローンや仮住まいのリスクを減らしたい
こうしたお悩みこそ、早めの相談が近道。家の売却・住み替えを検討中の方は、お気軽にマエダハウジング不動産へご相談ください。