一度雨漏りした家は売れる？ – 不動産ニュースコラム

　「一度雨漏りした家は、もう売却できないのでは？」と不安になる方は少なくありません。結論から言うと、雨漏り歴のある家でも売却は可能です。ただし、査定（価格）への影響は出やすく、さらに売主側には“告知（知らせること）”の重要なルールがあります。ここを誤ると、売却後に大きなトラブルへ発展しかねません。

　この記事では、「一度雨漏りした家」「売却」で検索される方が知っておきたい、価格の考え方・告知義務・契約不適合責任・高く売るコツを、実務目線でまとめます。

■ 一度雨漏りした家でも売却できる？

結論：売れます。ただし「雨漏りの中身」で査定が変わります

　雨漏りは、中古住宅の評価で「敬遠されやすい代表例」です。実際には、次の要素で査定への影響が大きく変わります。

・原因が特定できているか（屋根・外壁・ベランダ・サッシ周りなど）

・修理が“応急処置”でなく“原因対処”になっているか

・修理後に再発していないか（経過期間）

・修理記録・写真・保証書など客観資料があるか

・雨漏りに伴う下地腐食・カビ・シロアリ等の二次被害がないか

　つまり「雨漏りしたことがある」だけで一律に大幅減額、ではありません。“過去の雨漏り”をどう説明できるかが、売却の成否と価格を左右します。

査定で見られやすいポイント

　不動産取引では、売主が物件の状況を伝えるための「物件状況等報告書（告知書）」が広く使われ、項目として雨漏り（現在／過去）のチェック欄があります。
買主側はここをかなり重視するため、雨漏り歴がある場合は“情報の出し方”が価格交渉力に直結します。

■ 売主が知っておくべき告知義務と契約不適合責任のルール

「告知義務」＝知っている事実は、隠さず伝える

　中古住宅の売却では、売主が知っている範囲で「現状」「過去の修繕履歴」を買主に伝えることが重要です。告知書は売主の責任で作成されるべきという考え方も示されています。
雨漏りは、買主の購入判断に影響が大きい典型例なので、“過去に雨漏りがあった”事実や修理内容は、原則として告知対象になります。

もし告知をしない（または事実と違う説明をする）と、売却後に

・損害賠償（修理費・減価分）

・代金減額

・契約解除
などのリスクが高まります。

「契約不適合責任」＝引渡した物件が契約内容に適合しない場合の責任

　2020年の民法改正以降、不動産売買でも「瑕疵担保責任」という言い方より、契約不適合責任が基本になります。ポイントは、“契約でどう約束したか（契約内容）”です。

買主が不具合を知った場合、民法では原則として知った時から1年以内に売主へ通知しないと、追完請求（修理）・代金減額・損害賠償・解除などを主張できなくなるとされています（民法566条）。
※ただし、実務では売買契約書で責任期間を短縮/延長することもあり得ます。また、売主が不適合を知っていた・重大な過失で知らなかった場合などは別途論点になります。

重要なのはここ：
　雨漏り歴がある家の売却では、「告知をして、契約書にも反映させる」ことで、後日の争いを減らせます。告知書（物件状況等報告書）や重要事項説明、契約条項の整合が大切です。

■ 雨漏り歴のある家を高く売るためのコツ

　「安く叩かれるのは避けたい」なら、やるべきことはシンプルで、“不安を潰す順番”が大切です。

1）原因特定 → 根本修理 → 記録を残す

高く売る基本は、買主の不安（再発・見えない腐食）を減らすこと。

・調査報告書（雨漏り診断、散水調査など）

・修理の見積書・請求書・保証書

・修理前後の写真
を揃えると、「雨漏りした家」から「雨漏りにきちんと対応した家」へ印象が変わります。

2）ホームインスペクション（建物状況調査）を活用する

第三者のチェックが入ると、買主が納得しやすく、価格交渉が穏やかになりやすいです。特に雨漏りは「見えないリスク」なので、第三者資料の効果が大きい傾向があります。

3）告知は“早めに・具体的に・セットで”

告知は「言えば不利」ではなく、言わない方が不利になりがちです。
書き方のコツは、次の3点をセットにすること。

・いつ頃・どこで・どんな雨漏りがあったか

・原因は何だったか（推定でも可。分かる範囲で）

・どう直したか、再発の有無、記録の有無

告知書（物件状況等報告書）は、雨漏りを含む不具合を明確にしてトラブルを防ぐ目的がある、と整理されています。

4）「現状有姿」で売る場合も、告知と契約設計が命

修理せずに売る（現状有姿）戦略もあります。ただしこの場合こそ、

・告知書の記載

・特記事項（雨漏りの可能性、範囲、買主の理解）

・責任範囲・期間の設計
が重要になります。告知と書面の整合が取れていれば、紛争予防に効きます。

5）売り出し価格は「出口」から逆算する

雨漏り歴があると、買主は“保険”として値引きを要求しがちです。
そこで、仲介会社と一緒に

・想定買主層（リフォーム前提の層／すぐ住みたい層）

・近隣相場

・修理済み資料の有無
から、値引き幅まで含めた設計をしておくと、成約までがブレにくくなります。

■ 中古住宅の売却に関するご相談はマエダハウジング不動産へ

　一度雨漏りした家の売却は、「売れるかどうか」よりも、“どう告知し、どう契約に落とし、どう不安を処理するか”で結果が変わります。
　雨漏りは広島のように雨量が多い時期（梅雨・台風）もあるため、買主が慎重になりやすい分、資料整備と説明の組み立てが特に効きます。

マエダハウジング不動産では、

・雨漏り歴のヒアリングと告知書整理

・必要に応じた調査・修理の段取り

・価格戦略（修理して売る／現状で売るの比較）

・契約トラブルを避けるための書面設計
まで、売主様の状況に合わせてご提案します。

「一度雨漏りした家」の売却で迷ったら、現状と資料の有無だけでも大丈夫なので、まずはお気軽にご相談ください。