家の建て替えとリフォームはどっちがおすすめ？違いや費用相場などを解説
中古の一戸建てを購入するとき「建て替え」にするか「リフォーム」するかで迷う方も多いのではないでしょうか。どちらが費用をかけずお得なのか、どちらが長く住めるのか、判断基準はさまざまあり、難しい問題に感じるかもしれません。そこで今回は、建て替えとリフォームにかかる費用の相場や、それぞれのメリットとデメリットをご紹介します！これから中古住宅を購入する方は、ぜひ家づくりの参考にしてみてください。
建て替えとリフォーム、両者の違いとは？
築年数のある中古住宅を購入し、自分たちの住みやすい家づくりを行うには一般的に「建て替え」と「リフォーム」を検討します。しかし、そもそも建て替えとリフォームはどのような違いがあるのでしょうか？2つの定義を見ていきましょう。
建て替えの定義とは
中古住宅を基礎から取っ払い、ゼロから建て直す方法を建て替えといいます。実は、どんな家でも建て替えが可能ではなく、建築基準法で定められた条件をクリアした物件でないと、原則建て替えはできません。まずは、購入する家が再建築可能かどうか、確認する必要があります。
リフォームの定義とは
中古住宅の基礎はそのまま残し、部分的に改修したり増築したりして新築同様にもどすことをリフォームといいます。購入時の家の状態を見て、水回りや内装、外壁など改修の必要がある部分のみリフォームするケースも。これから住む人の判断によってリフォーム箇所は変えられます。
建て替えのメリット・デメリット
建て替えかリフォーム、どちらかを選択するのは両者のメリット・デメリットを把握したうえで総合的に判断する必要があります。判断材料は、家の状態や将来の暮らし方、コストパフォーマンスなどさまざまです。
まずは建て替えのメリット・デメリットを見ていきましょう。
建て替えのメリット
中古住宅を建て替える最大のメリットは、間取りの自由度でしょう。柱や梁など、既存構造に制約を受けることなく、好きなように間取りを考えられます。また、耐震・断熱といった、家を根本的にアップグレードするという点においても建て替えの方が有利です。コスト面でいえば、比較的簡単に、金利の低い住宅ローンを組みやすいという点で、建て替えの方に軍配が上がります。
（その他にもこんなメリットが…）
●最新設備で統一できる
●将来的に修繕費用を抑えられる
●「長期優良住宅」「ZEH住宅」などの税金控除や補助金が受け取れる
建て替えのデメリット
建て替えの場合、リフォームに比べてコストが高いというデメリットがあります。建て替えには家を新築する費用だけでなく、解体や撤去費用がプラスされ、さらに不動産所得税や登録免許税など各種税金もかかるからです。
建て替えにかかる工期は一般的に3～8カ月と長期なため、仮住まいを用意する必要があります。仮住まいへの転居、仮住まいから完成した新居への転居という、費用はもちろん手間がかかる点も考慮しなければならないのです。
また、建築基準法より「4メートル以上の道路に2メートル以上が接した土地でないと原則として再建築不可」と定められています。そもそも建て替えができない可能性もあるのです。
リフォームのメリット・デメリット
次に、リフォームのメリット・デメリットを見ていきましょう。
リフォームのメリット
リフォームは、購入した中古住宅の状態によって費用を調整しやすいのが大きなメリットです。例えば、前に住んでいた人がトイレをリフォームしたばかりだったとします。この場合、まだまだ使えるトイレを改めてリフォームする必要はないですよね。このように、リフォームが必要な箇所だけ工事することでコストを抑えられるのです。
また、建て替えに比べ工期が短いところもうれしいポイント。リフォームする規模によっては住みながら工事を進めることも可能です。この他にも、耐震や断熱、バリアフリー工事をすれば減税対象となる場合も。建て替えと違い、法律による制限も特にありません。
リフォームのデメリット
リフォームでは、基本的に既存の骨組みを利用するので間取りの大幅な変更はできません。さらに基礎と土台をそのまま残すため、耐震構造の補強にも手間がかります。このように、自由度の低さや耐震強化が難しいという点はマイナスといえるでしょう。
また、初期投資としてリフォームの方にコストがかかりにくい反面、ゼロから建て直した建て替えに比べると耐久年数は長くないため、修繕工事のサイクルは短くなります。
建て替えとリフォームにかかる費用相場は？
両者のメリット・デメリットをご紹介しましたが、やはり気になるのは費用ですよね。だいたいどのくらい必要なのか相場を見ていきましょう。使用する設備や建材のグレードによって上下するため、あくまでも目安として参考にしてみてください。
建て替えの費用相場
まずは、建て替えの費用相場を見ていきます。
【30坪の建て替え費用相場】
一戸建てとしてはコンパクトな30坪の建て替え費用相場は、1,700万～2,100万円程度です。2LDK～3LDKの間取りが多く、いずれの部屋も小さくまとまっている傾向なため、コンパクトな工事で済み費用も抑えやすいです。
【40坪の建て替え費用相場】
広さに余裕のある40坪の建て替え費用相場は、2,500万～2,800万円程度です。自由度が高まりキッチンやリビングを広くする、部屋数を増やすといったことも可能です。ただし、ウォークインクローゼットや水回りなど設備を追加する場合は、その分の費用がかかります。
リフォームの費用相場
リフォームの一般的な考え方として、基礎を残して全体的にリフォームすることをフルリフォームもしくはリノベーションといいます。ここでは内装のみのフルリフォーム、および外装を含むフルリフォームそれぞれの費用相場を解説します。
【30坪のフルリフォーム費用相場】
30坪の一戸建ての場合、内装だけなら1,000万～1,450万円、外装を含めると1,350万～1,800万円程度が相場です。広さから2LDK～3LDKの間取りが多いですが、部屋数や選ぶ水回りのグレードによって費用に差ができます。
【40坪のフルリフォーム費用相場】
40坪の一戸建ては空間にゆとりがあるため、さまざまな改修案が検討できます。一般的なフルリフォームなら内装のみで1,200万～1,700万円、外装を含めると1,600万～2,100円が費用相場ですが、建物の構造や設備のグレードによって差がでます。
【リフォームor建て替え】選び方の基準は？
ここまでご紹介してきた内容をまとめると、建て替えかリフォームかの判断基準は以下の5つに絞られます。
築年数
建て替えかリフォームかで迷ったとき、1981年以降に建てられた家かどうかは一つの判断基準となるでしょう。1981年は建築基準法が改正された年なので、改正前は旧耐震基準のもと建築されています。築年数で考えると、ちょうど築40年以上の家が該当します（2022年時点）。耐震面に問題がある場合が考えられるため、基本的には建て替えがおすすめです。
【築25年未満の場合】
一般的に基礎部分がまだしっかりしているため、リフォームで定期的にメンテナンスしながら住むという選択肢で良いでしょう。二世帯住宅や増築を希望する場合は、建て替えも検討する必要があります。
【築30～40年の場合】
家の状態を見ることが判断基準となるでしょう。状態の良い家であれば、耐震・断熱対策を強化してリフォームすることで30年以上住むことも可能です。
また、一般的に水回りの寿命は築15～20年、内装や配管は築30年、外壁や屋根は築40年が寿命といわれています。目安として覚えておくと良いでしょう。
家の状態
家の状態が気になる場合、専門知識のある工務店などにホームインスペクション（住宅診断）をお願いしてみましょう。ホームインスペクションは家の状態を正確に測ることができ、建て替えとリフォームどちらが適切かアドバイスをもらうことも可能です。
今後のライフスタイル
「子供と同居できるよう二世帯住宅にしたい」「介護が必要になった場合にも対応できるバリアフリーにしたい」。このように、今後のライフスタイルによっても建て替えかリフォームどちらが良いか変わります。家族で今後についてよく話し合っておく必要があるでしょう。
利用可能なローンや補助制度
一般的に、建て替えは住宅ローンを、リフォームは住宅ローンもしくはリフォームローンを利用します。リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高い傾向がありますが、住宅ローンは長期かつ高額借り入れのケースが多く、リフォームローンの方が好みという方も。
また、税制優遇や補助金は活用しない手はない、うれしい制度です。二世帯住宅や耐震・断熱対策、バリアフリー工事など、さまざまありますが、建て替えの方が手厚い傾向があります。内容を確認したうえで、どちらがご自身の要望に合っているか、またメリットが多いかを比較してみると良いでしょう。
予算
予算を越えてしまう工事は、ゆくゆく資金繰りが大変になり後悔してしまう可能性があるため、おすすめできません。しかし、一般的に建て替えは費用が高くなる傾向があるものの、新しい技術によって改築することで今後のメンテナンス費を軽減できるというメリットも。リフォームは必要な場所だけ修繕すれば住めるので、最初の資金は軽減できますがメンテナンスサイクルは短くなります。
将来的に発生しうる修繕箇所を見越しながら、どちらが資金繰りしやすいのかを判断することが大切です。
リフォームした場合…マエダハウジングの施工事例を紹介
マエダハウジング不動産のグループ会社「マエダハウジング」では、中古住宅のフルリフォームや部分的なリフォームを手がけています。ここからは実際に行った施工事例をご紹介。ぜひ家づくりの参考にしてみてください。
家族をいつも感じられるあたたかい家
もともと独立していた階段をリビングに取り込んだLDK。家族がいつもこの場所に集まれるよう「ゾーン断熱」で集中的に断熱性を高めています。内装は木目調やアースカラーを取り入れてナチュラルな雰囲気にコーディネート。階段の壁は一部撤去して圧迫感を軽減しています。
リビングにつながる畳の空間は、あえて個室にしないことで空間を広く感じさせます。リビングと和室は扉をつけて別々の部屋にしがちですが、仕切りをつけないことは空間を広く感じさせるテクニックの一つなのです。
もともと和室だった部屋は、思いきってファミリークローゼットに。室内干しもできるように物干し竿を設置し、乾いたら部屋を移動せずそのまま収納します。
こちらの家は、既存の構造をそのまま活かして暮らしやすい間取りを実現。キッチンから浴室へ直接つながる動線をつくるなど、1階は回遊性を持たせたことがポイントです。
開放的に変身したキッチンとこだわりの詰まった間取り
なんといっても印象的なのがキッチン。閉鎖的だったキッチンは、吊り戸を撤去することで視界が開けて開放的になり、リビングダイニングとの一体感が生まれました。キッチンには奥様が兼ねてより希望していた「ウォークインパントリー」を設置。調理しながら食品をラクに取り出せます。
テレビのある壁は、調湿機能に優れたタイル「エコカラット」を採用。また、この壁の向こうには日当りの良い畳コーナーを設けています。
こちらが畳スペース。家族でくつろいだり、子供の遊び場にしたり、プライベートな空間として快適に過ごせますね。このような空間は階段下にも設置しました。
築年数10年程度の比較的新しい家だったため、残せるものはそのまま活かし、叶えたい希望は大胆にリフォームするというメリハリのある工事に。内装もナチュラルかつスタイリッシュでおしゃれな空間になるようコーディネートしています。
建て替えかリフォームかで悩んだらマエダハウジング不動産へ！
今回は、建て替えとリフォームの違いや選ぶ判断基準などをご紹介しました。マエダハウジング不動産は、リフォーム事業を行うマエダハウジングと連携を行って物件選びからリフォームまで手厚くサポートしています。中古住宅の購入やリフォームなどを検討されている方はぜひ当社へご相談ください！