中古住宅は引っ越し前に売却すべき？

　「中古住宅を売却してから引っ越す（売り先行）」べきか、それとも「引っ越し後に売却する（買い先行）」べきか。住み替えで一番つまずきやすいのが、この順番です。
結論から言うと“正解は人によって違う”のですが、資金計画・引渡し時期・仮住まいの有無を整理すれば、あなたに合う進め方が見えてきます。この記事では「中古住宅」「引っ越し前」「売却」を軸に、判断基準とスケジュール例まで具体的に解説します。

■中古住宅の売却は「引っ越し前」と「引っ越し後」どちらが正解？

まずは2つの進め方を整理します。

〇売り先行（引っ越し前に売却）

今の家を売って資金を確定 → 次の住まいへ

〇買い先行（引っ越し後に売却）

次の住まいを確保 → 旧居を売却

どちらが合うかは、次の3点で決まります。

1）「資金に余裕があるか（ダブルローン耐性）」

買い先行は、旧居が売れるまで住宅ローンが重なる可能性があります（いわゆるダブルローン）。負担が大きいなら、基本は売り先行が安全です。

2）「住み替えの期限が絶対か（入学・転勤など）」

期限が決まっていて住まい確保が最優先なら、買い先行が向きます。売却が長引いても新居に住めるからです。

3）「売却益を新居資金に充てたいか」

頭金・諸費用を旧居の売却資金に頼る場合は、資金が確定する売り先行が資金計画を立てやすいです。

■中古住宅を引っ越し前に売却するメリット

　引っ越し前に売却（売り先行）は、堅実な住み替えになりやすいのが特徴です。

メリット1：資金計画が“確定”してから次に進める

売却価格が決まると、次の家の予算・ローン額・自己資金が明確になります。
「思ったより売れなくて、購入資金が足りない…」といった失敗を避けやすくなります。

メリット2：ダブルローンのリスクを下げられる

旧居を先に売れば、ローンが重なる期間を最小化できます。家計への負担が読めるのは大きな安心材料です。

メリット3：売却活動に集中できる（条件交渉もしやすい）

住み替え先の購入と同時進行だと、内覧対応や価格交渉が後回しになりがちです。売り先行は売却に集中でき、結果的に条件面で納得しやすくなります。

メリット4：税制特例の対象になり得る（要件確認が大切）

マイホーム（居住用財産）を売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
※適用可否は居住実態や過去の特例利用などで変わるため、売却前に確認して進めるのがおすすめです。

■中古住宅を引っ越し前に売却するデメリット

　売り先行は安全寄りですが、段取りを誤るとストレスが増えます。

デメリット1：仮住まいが必要になる可能性

売却が先に決まっても、新居の入居が間に合わないと仮住まいが発生します。
家賃・引っ越し2回分・荷物の保管費など、コストも手間も増えがちです。

デメリット2：「引渡し日」の調整がシビア

買主の都合もあるため、「いつまで住めるか」を調整する必要があります。
ここは不動産会社の交渉力と、事前のスケジュール設計が重要です。

デメリット3：生活しながらの売却は内覧対応が大変

片付け、清掃、急な内覧、土日の予定調整など、精神的な負担が出やすいです。
ただし、準備を“仕組み化”すれば負担はかなり減らせます（後述のスケジュール例参照）。

デメリット4：住宅ローン残債がある場合は決済時の段取りが必要

ローンが残っている場合、売却代金で完済し、抵当権抹消手続きを行う流れが一般的です。法務局も抹消手続きを案内しています。
（多くは司法書士が決済日にまとめて手配しますが、必要書類の準備は早めに準備が必要なものがありますので銀行に確認が要ります。）

■売却と引っ越しをスムーズにつなぐための最適なスケジュール例

　売り先行で“詰まらない”コツは、「売却準備→売出し→契約→決済→引っ越し」を逆算して組むことです。

売り先行（引っ越し前に売却）の例：仮住まいを避けたいパターン

買主と相談し、引渡し日を少し先に設定できるとスムーズです。

時期	やること
3～２か月	相場調査／査定（複数比較）／売却方針決定（価格・時期・引渡し希望）
2～1か月	媒介契約→販売準備（片付け・簡易修繕・写真撮影）
1か月～	売出し開始／内覧対応（週末中心）
売買契約	条件調整（引渡し日・残置物・修繕の扱い）
決済・引渡しの2～4週前	引っ越し手配／新居の入居日確定／各種住所変更準備
決済・引渡し当日	残代金受領→ローン完済（該当者）→抵当権抹消→鍵引渡し
引渡し直前～当日	引っ越し・退去清掃

仮住まい前提で“確実に進める”パターン（期限が読めない場合）

「新居探しに時間がかかりそう」「学区や立地に妥協したくない」なら、先に売って仮住まいで落ち着いて探すのも合理的です。
この場合は、仮住まい費用（家賃・引っ越し2回・保管費）も資金計画に入れておきます。

■中古住宅の売却に関するご相談はマエダハウジング不動産へ

　中古住宅の住み替えは、売却価格だけでなく「引っ越し前後の段取り」で満足度が決まります。
マエダハウジング不動産では、広島の市場感を踏まえながら、

〇「売り先行／買い先行」どちらが合うかの整理

〇引渡し時期の設計（仮住まい回避の組み立て）

〇住宅ローン残債がある場合の決済段取り（抹消手続きの段取り含む）法務局

〇税制特例の確認ポイントの整理（3,000万円控除など）

まで、ワンストップでスケジュールを作って進められます。
「結局、引っ越し前に売却すべきか迷っている」「仮住まいは避けたい」「まずは相場だけ知りたい」でも大丈夫なので、気軽にご相談ください。