NO.51　どうなる？2022年住宅ローン減税

2022年度の税制改正大綱が発表されました。住宅購入者の大多数が利用する住宅ローン。住宅ローン控除の内容変更は非常に興味があるのではないでしょうか。早速ですが2022年度の決定内容を2021年度と比較しながら見ていきましょう。

現行の住宅ローン控除とは、所得税（及び住民税）から「年末時点のローン残高の1％」が差し引かれ、還付される制度です。超低金利時代が続いている現在、変動型の住宅ローン金利は1％以下となっており、金利の支払額より控除額の方が多いという逆ザヤ現象が起こっています。問題視されていたこの点が、今回の税制改正で、次のように変更されることになります。

まずは、控除額の上限が引き下げられることになります。現行では、一般的な住宅は借入金4,000万円まで、新築の長期優良住宅、環境性能など条件を満たす低炭素住宅の場合は、借入金5,000万円までが控除の対象ですが、2022年度の改正で、控除の対象はローン上限が3,000万円までに減額（2022年〜2023年の取得）され、環境性能の条件を満たす住宅はローン4,000万円までに減額となり、借入金の上限が1,000万円引き下げられました。上限が引き下げられた原因は、市場の取引価格に合わせたというのがその理由のようです。また、一般の住宅は取得年が2024年〜2025年になるとローン上限が2,000万円までにさらに減額（2024年〜2025年の取得）となります。これは、「住宅の省エネ性能の向上、長期優良住宅の取得の促進」をさらに進めたい意向が伺えます。よって中古住宅の購入に対して控除額は大きく減額となり、厳しい措置となっています。

控除率も1％から0.7%に引き下げられます。利用者に対して一律に「年末時点のローン残高の0.7％」控除となりました。控除率を引き下げることで、逆ザヤを解消することが目的となります。

そして、控除期間は延長されます。新型コロナウイルスの影響が続いているための措置として控除期間が10年から13年に延長となります。但し、この措置は新築購入のみに適用され、中古住宅購入の場合は10年のままです。控除率は13年一律に0.7%が適用されます。

所得制限も合計所得金額が2,000万円以下に変更となります。現行では「合計所得金額が3,000万円以下」が要件となっていますが、所得の上限が1,000万円引き下げられました。これは、優遇措置を受けられる対象を中間層への支援を厚くとするというのがその理由です。

最後に、中古住宅の築年数要件が緩和されます。木造が20年、耐火構造物が25年までの築年数が適用されていましたが、この点が、今回の税制改正により「昭和57年以降に建築された住宅＝新耐震基準適合住宅」に緩和されます。たとえば、2021年時点で築36年の1985（昭和60）年築のマンションは、これまで耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書・既存住宅売買瑕疵保険付保証明書のうちいずれかの書類がなければ住宅ローン控除の対象となりませんでしたが、2022年度からはこれらの書類による証明なしで対象となります。

今回の改正で、これまで最大控除額400万円だったのが、30％以上下がり273万円となります（一般の住宅の場合）。ただ、環境性能を満たす低炭素住宅と認められる場合には、最大控除額は364万円となり、縮小率は少なく減額の影響も少なくなります。

2022年度税制改正の施行は新年度からとなります。これから住宅購入を検討されている人は、この新たな住宅ローン減税の内容を十分に理解したうえで、適切な資金計画と物件選びを行えるように購入準備をしておきましょう。不明な点やご質問があれば是非ご来店ください。